房地产投资决策

　　所谓房地产投资决策，是指对拟建房地产投资项目的必要性和可行性进行技术经济分析，对可以达到目标的不同方案进行比较和评价，并作出判断，选择某一方案的过程。

　　房地产投资决策对房地产业和房地产市场的完善和发展具有十分重要的意义。房地产由于其空间的固定性特征，一旦决策完成付诸实施，将很难随意移动和变更。另外，房地产投资建设周期长、占用资金量大，一旦开工建设就不能中断，要力求缩短工期，在最佳时机投入市场。房地产投资还关系着人民的基本需要和生活质量的提高，又关系着经济发展和城市建设，它的总量水平、结构状况、空间布局和时间安排均十分复杂。房地产投资规模在整个国民经济投资规模中占有很大的比重，它必须与社会所拥有的人力、物力和财力相适应。这些情况都决定了必须重视房地产的投资决策。房地产投资决策的科学水平直接表明了一国或一个地区房地产业和房地产市场发育的成熟程度。

　　房地产投资决策过程是指在房地产投资决策中，提出问题、分析问题和解决问题的过程。其一般程序包括分析问题、设计方案、评价方案、实施方案、方案调整和反馈的过程。

　　（1）调查研究提出房地产投资项目。

　　其中以市场调查尤为重要。它是房地产项目投资决策的前提和基础。这一阶段的关键在于明确问题，包括希望解决的问题是什么？它的关键因素是什么？必须在什么时间解决它？为什么要解决这一问题？为解决这一问题愿付出多大代价？在发现问题的过程中，可以使用关键因素分析技术。关键因素即在做出任何行动之前，必须改变、转移和消除的因素。通过发现这一关键因素，我们通常可以透过问题的表象把握真正的问题所在。确定决策的时机也是十分重要的，无论是先于或滞后于决策能产生实效的时机，都无法实现有效的决策。

　　（2）确定房地产投资决策目标。

　　合理的目标是合理决策的前提。决策目标的形成、目标的大小、层次及决策者对目标的认识都会影响决策的顺利进行。决策目标是由上述阶段中所要解决的问题决定的。在目标确定过程中，首先必须把要解决问题的性质、结构、症结及其原因分析清楚，然后才能有针对性地确定合理的决策目标。决策目标必须十分明确，目标过分抽象或模棱两可、含糊不清，决策将无所遵循，决策目标的实现程度也难以衡量。合理的决策目标应该是可以衡量其成果、规定其时间和确定其责任的。另外，决策目标往往不只一个，而且多个目标之间有时还会有矛盾，这就给决策带来了一定的困难，所以，要处理好多目标的问题。

　　（3）找出所有可行方案。

　　根据房地产投资目标和有关的信息情报，拟定可行方案，并要求整体详尽性和相互排斥性相结合，以避免方案选择过程中的偏差。整体详尽性指拟定的各种备选方案应尽量包括所有可能找到的方案，因为方案的数量越多、质量越好，选择的余地就越大。相互排斥性指在不同方案中只能选用一个方案。分析者对于最有潜力的方案，应依照下列原则进行检查：主要分析工作应致力于最有效的几个方案上；用在分析上的总费用不可超过它的预期收益。在拟定备选方案的过程中，还应考虑可能出现的意外变动，并对主要的参数及可能出现的误差和变动，进行预测性分析。

　　（4）确立衡量房地产投资效益的标准，测算每个方案的预期结果。

　　衡量效益的标准决定了最后的分析结果。但这一标准很大程度上取决于决策者的主观判断。在不同的决策者之间，最佳方案的选择很可能因衡量效益的标准不同而不同。通常可以通过成本与收益来衡量方案效益。成本是方案实施过程中所需消耗的资源，如资金、人员、设备等。收益则是由某些行动的结果而产生的价值。在决定选择方案的整体价值时，成本与收益都要考虑。确立了各可行方案的效益衡量标准后，就可据以对每个方案的预期结果进行测量，以供方案评价和选择之用。

　　（5）房地产投资方案评估及方案选择。

　　方案评估就是根据确立的决策目标所提出的各种可行方案以及衡量效益的标准、预期的结果等，分别对各方案进行衡量。方案的选择则是就每一方案的结果进行比较，选出最可能实现决策预期目标或期望收益最大的方案，作为初步最佳方案。方案评估的标准包括方案的作用、效果、利益、意义等，应具有技术可能性和经济合理性。选择方案的方法通常有经验判断法、数学分析法和试验法三类。经验判断法是依靠决策者的经验进行判断，常用的有淘汰法、排队法、归类法等。数学分析法是应用决策论的定量化方法进行方案选择。常用的有概率法、效用法、期望值法、决策树等。试验法，则是在管理决策中，特别是新方法的采用、新工艺的试验中所采用的一种选择方法，可视为正式决策前的试验。

　　（6）实施房地产投资决策方案。

　　方案的实施是决策过程中至关重要的一步，在方案选定以后，就可制定实施方案的具体措施和政策。

　　（7）追踪调查方案实施保证目标的实现程度。

　　执行一个大规模的决策方案通常需要较长的时间，在这段时间中，情况可能会发生变化。而初步分析只产生对于该问题的一个初步估计。因此，在进行方案计划的设置及解决不确定性问题时，方案应不断加以调整和完善。同样，任何连续性活动过程由于涉及多阶段控制，定期的分析也是必要的。这是在变动的环境中获取最优结果的唯一途径。另一方面，由于外部环境和内部条件的不断变动，也需要通过不断修正方案来消除不确定性，以适应变化了的情况，进行必要的调整

　　房地产投资决策贯穿于整个房地产投资活动的全过程，涉及到各方面的内容。因此，根据不同的要求，从不同的角度对决策过程加以分类，有助于决策者把握各类决策的特点，根据决策问题的特征，按不同的决策种类，采用相应的方法，进行有效的决策。

　　（l）按决策影响的时间长短，可以分为长期决策和短期决策。

　　长期决策是指有关组织今后发展方向的长远性、全局性的重大决策，又称长期战略决策，如投资方向选择、投资规模的确定等问题的决策。

　　短期决策则是实现长期战略目标所采取的短期策略手段，又称短期战术决策，如日常的资金分配等问题的决策。

　　（2）按决策的重要性，可以分为战略决策、战术决策和业务决策三种。

　　战略决策，是所有决策问题中最重要的。战略性决策所要解决的是带全局性的问题，即确定一个长远的房地产投资目标或方向，例如是否从原有行业进入房地产业。

　　战术决策所要解决的是局部性、短期性的问题，是为保证战略性决策实施而采取的项目投资决策。

　　业务决策，又称执行性决策，是日常工作中为提高生产效率、工作效率所作的决策，涉及范围较小，对投资活动只产生局部影响。

　　（3）按决策问题的重复程度分，程序化决策和非程序化决策两种。

　　程序化决策是按原来规定的程序、处理方法和标准去解决管理中经常重复出现的问题，又称重复性决策、定型化决策、常规决策。它可以通过制定规定程序、决策模型和选择方案的标准，按常规进行处理。

　　非程序化决策是解决以往无先例可循的新问题，具有极大的偶然性和随机性，很少发生重复。这类决策又称为一次性决策、非定型化决策和非常规决策，通常是有关重大战略问题的决策，由于非程序化决策需要考虑内外部条件变动及其它不可量化的因素，除采用定量分析外，决策者个人的经验、知识、洞察力和直觉、价值观等主观因素对决策有很大的影响。

　　（4）按决策问题的可控程度分，有确定型决策、非确定型决策和风险型决策。

　　确定型决策是在稳定或者可控条件下进行的决策，是指决策者确知自然状态的发生，每一方案只有一个确定的结果，方案的选择结果取决于对各方案结果的直接比较。风险型决策也称随机决策，即决策方案未来的自然状态不能预先肯定，可能有几种状态，但每种自然状态发生的概率是可以作出客观估计的，所以不管哪个决策方案都是有风险的。这类决策的关键在于衡量各备选方案成败的可能性（概率），权衡各自的利弊，作出择优选择。

　　非确定型决策是在不稳定条件下进行的决策，决策方案未来的自然状态可能有多种，但无法预先作出明确估计，且各种自然状态的概率亦无法确定，似乎每一个备选方案都有可能获得成功，也都隐藏着失败的可能。在不稳定条件下进行有效的决策，关键在于决策人员对信息资料掌握的程度，信息资料的质量以及对未来形势的准确判断。这类决策主要是根据决策人员的直觉、经验和判断能力来进行的。