房地产营业税

1 简介
　　房地产营业税指针对企业出售和个人转让不动产的税收政策。2 相关政策
　　一、《财政部 国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税[2000]125号）
　　1、对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。
　　2、对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3%的税率征收，房产税暂减按4%的税率征收。
　　二、《国家税务总局关于个人出租商住两用房征税问题的批复》（国税函[2002]74号）
　　为了配合住房制度改革，建立和管理好我国住房租赁市场秩序，鼓励个人将多余住房出租，以满足一部分人特别是中低收入者对住房需求，财政部和总局联合下发的《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》中第二条：“对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3%的税率征收，房产税暂减按4%的税率征收”的规定，具体含义是：对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，其应缴纳的营业税暂按3%的税率征收，房产税暂按4%的税率征收；对于居民住房出租后用于生产经营的，其缴纳的营业税仍应按5%的税率征收，房产税按12%的税率征收。你局应按上述政策规定解释，对个人出租商住两用房的，根据出租后房屋的实际用途确定相应的房产税、营业税税率计征房产税、营业税。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定，销售不动产营业税适用税率5%。
　　应纳税额=（销售收入-购买房屋的价款）*适用税率。
　　三、《财政部、国家税务总局关于个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2008〕174号）
　　自2009年1月1日～12月31日，个人将购买不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定，销售不动产营业税适用税率5%。
　　应纳税额=（销售收入-购买房屋的价款）*适用税率。
　　四、《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（ 国税函[2008]277号）
　　纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。
　　五、《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（ 国税函[2009]520号）
　　1、《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函〔2008〕277号）中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。
　　2、 纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。
　　六、《关于进一步落实不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理办法的通知》（国税函[2009]630号）按照“以票控税、网络比对、税源监控、综合管理”的要求，统一开发了建筑业、房地产业营业税项目管理软件。近年来，广西、甘肃、福建等省、区、市税务机关积极贯彻落实不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理办法，取得了以票控税、综合管理、税收增收的显著成效。
　　为深入贯彻中央经济工作会议关于“依法加强税收征管，做到应收尽收”的要求，加强建筑业、房地产业两个重点税源行业的营业税征收管理，不断提高税收征管质量和效率,保证营业税收入的持续稳定增长，总局要求各地税务机关要认真贯彻落实国税发〔2006〕128号文件要求，继续深入推进不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理办法，2011年底前所有地区必须将不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理办法落实到位。总局将在适当的时候组织检查落实情况，并适时进行督导，以保证办法落实到位。