经营租赁

　　经营租赁，又称为业务租赁，是融资租赁的对称。为满足承租人临时使用资产的需要而安排的“不完全支付”式租赁。它是一种纯粹的、传统意义上的租赁。承租人租赁资产只是为了满足经营上短期的、临时的或季节性的需要，并没有添置资产上的企图。

　　经营租赁泛指融资租赁以外的其他一切租赁形式。租赁开始日租赁资产剩余经济寿命低于其预计经济寿命25%的租赁，也视为经营租赁，而不论其是否具备融资租赁的其他条件。经营租赁它是由大型生产企业的租赁部或专业租赁公司通过向用户出租本厂产品的一种租赁业务。出租人一般拥有自己的出租物仓库，一旦承租人提出要求，即可直接把设备出租给用户使用，同时，出租人还可为承租人提供设备的保养维修服务。用户按租约交租金，在租用期满后退还设备。这种租赁方式适用于租赁期较短、技术更新较快的项目，且在租约期内可中止合同，退还设备，不过租金相对要高些。由于这种方式出租人必须连续多次出租设备才能收回设备的投资并获取利润，故称经营租赁为“非全额清偿”的租赁。

　　（1）可撤销合同期间，承租人可中止合同，退回设备，以租赁更先进的设备；

　　（2）不足支付。基本租期内，出租人只能从出租中收回设备的部分垫支资本，需通过该项设备以后多次出租给多个承租人使用，方能补足未收回的那部分设备投资外加其应获得利润；

　　（3）租赁机构不仅提供融资便利，还提供维修管理等项专门服务，对出租设备的适用性、技术性能负责，并承担过时风险，负责购买保险。

• 较彻底地实现企业所有权和经营权的分离。
  

• 租赁经营双方的法律地位平等。
  

• 租赁经营的形式多样。
  

• 租赁经营的主体要经营严格遴选。
  

• 租赁经营的标的企业的全部资产但不是企业本身。
  

• 企业租赁经营有其特定的适用范围。
  

　　经营租赁是一种双边交易，业务手续比较简单，大致可分为以下几个步骤：

　　（1）未来承租人把自已所需租赁的设备名称、规格和型号向租赁机构提出委托。

　　（2）租赁机构研究该项委托后，与未来承租人一起磋选租设备的租期、租金和支付方式等租赁条款，待谈妥后与未来承租人签订租赁合同。为简化手续，经营租赁的出租人往往将各类待出租设备按不同的租期和支付方式，分别列出固定租赁费率，供承租人选择，承租人只需按固定格式填写一份表格式简单租约。

　　（3）出租人交货、收租并提供出租设备的维修服务。

　　（4）出租人到期收回租赁事件。

　　租赁是指在约定的期间内，出租人将资产使用权让与承租人以获取租金的协议。融资租赁是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。所有权最终可能转移，也可能不转移。

　　经营租赁是指除融资租赁以外的其他租赁。

　经营性租赁,是一项暂时过渡资产使用权的行为,按《营业税暂行条例》的规定,其属于服务业中的租赁行为。在实际经济活动中,租金收取形式有分次或一次性收取两种方式,收取款项时间通常为期初或期末。在纳税义务的确认上,根据《营业税暂行条例》第九条的规定:“营业税的纳税义务发生时间,为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天。”由于租赁收入在会计核算上存在应计收入和预收收入两种情况,根据权责发生制和配比原则,相应对税金的会计处理,也有所不同。

　　一、期初收取租金

　　A公司在2000年1月1日将一套闲置不用的设备出租给乙公司,租期2年,租金为24000元。合同约定,2000年1月1日,乙公司先支付一年的租金12000元,2001年1月1日,支付余下的当年租金12000元。A公司的会计处理如下:

　　收到租金时,将本期的租金收入与后期的租金收入分别入账,即当月的租金收入12000÷12=1000(元),应记入“其他业务收入”科目,而后期2月 —12月的租金收入,对本期来说劳务尚未提供,应记入“预收账款”科目。营业税金问题,按照税法规定,企业在收到租金收入时,应确定为纳税义务发生的时间,并将应纳税额计入“应交税金”科目,但根据配比原则,其“应交税金”应平均分摊到各个受益期间。

　　收到租金时:

　　借:银行存款 12000

贷:其他业务收入———租金收入1000

预收账款 11000

　　借:待摊费用———待摊税金550

其他业务支出 50

贷:应交税金———应交营业税 600

　　2000年以后的11个月作分录:

　　借:预收账款 1000

贷:其他业务收入 1000

　　借:其他业务支出 50

贷:待摊费用———待摊税金 50

　　2001年分录同2000年。

　　二、期末收取租金

　　续上例,假设合同规定乙公司分别于2000年12月30日、2001年12月30日支付租金12000元。会计处理如下:

　　从权责发生制角度分析,2000年A公司提供了财产使用权,当年1月—12月每月应确认租金收入,与此同时,按会计制度确认收入的同时,根据配比原则,也应计算企业每月应负担的税金费用,平均计入每月。即当年1月—12月每月均应作如下分录:

　　借:应收账款 1000

贷:其他业务收入 1000

　　借:其他业务支出 50

贷:其他应付款———应付税金 50

　　2000年12月30日,收到租金时:

　 借:银行存款 12000

贷:应收账款 12000

　 借:其他应付款———应付税金 600

贷:应交税金———应交营业税 600

　　2001年分录同2000年。

案例一：企业经营租赁业务审计分析

　　一、现阶段企业经营租赁业务存在的问题及原因

　　在审计工作中,我们发现企业经营租赁行为容易出现以下问题:

　　1、租赁合同签订不够规范。未对易产生纠纷的事项进行约定,如无定金担保措施;未注明租赁期间及承租开始日,导致租赁费纠纷;未明确约定合同到期后承租方装璜材料的归属及费用承担等。

　　2、租赁物范围和权责不明确。表现为缺乏租赁物清单,缺少出租土地宗地图,未注明租赁物交付时间,租赁物缺失的赔偿标准,租赁物正常维修责任约定等。

　　3、租赁行为审批程序不严谨。合同的签定、履行过程是对双方权利的维护过程。个别企业在签订合同时,对维护自身权利的条款约定较少,而维护承租方利益的条款约定较多,明显不合常理。

　　4、租赁收入未入账或未入当期损益。少数企业将部分租赁收入不入财务帐,而存入小金库,留做小团体支出;租赁收入不入企业当期损益,只挂往来账,达到少缴税款的目的。

　　5、违约责任不明确。如承租单位延期支付租金、水电气等费用,承租单位擅自改变租赁物用途,未经允许转租他人,违反消防安全规定等情形,出租人有权单方面解除合同。承租方上述违约现象未在合同中明确约定。

　　6、缺乏对特殊情况约定。缺少因企业改制、产业结构调整、土地征迁(含租赁到期)等特殊情况和不可抗力原因,合同终止的条款约定。由于未对特殊情况约定,容易造成出租方所收租金收入不够支付赔偿损失的被动局面。

　　分析产生上述问题的原因,主要有以下几个方面:

　　一是《合同法》知识欠缺,企业未能全面、有效地制订维权条款;

　　二是缺乏上级监督检查,造成企业租赁经营业务成为个别领导个人决策行为;

　　三是审计力量匮乏,审计领域未能深入到企业的各个管理层面,经营租赁业务审计局限于报表审计。

　　纵观公司几年来资产重组工作,经营租赁起到了积极作用。经营租赁可以盘活存量资产,实现资本增值;能够提供工作岗位,解决下岗职工再就业。经营租赁是盘活存量资产一种形式,在资产变现前可以有效增加留守企业的现金流量。因此,经营租赁业务应该成为企业内部管理的一个重要内容,需要接受内部审计的考核监督。

　　二、经营租赁审计程序

　　(一)内部审计原则

　　由于企业经营租赁行为的特点决定了对其的内部工作具有“财务收支审计”、“经济责任审计”等综合特征,且涉及部门众多,企业业务部门、经营决策层,上级单位中的职能部室如资产部、审计部等,因此,租赁经营是一项较为复杂的专项审计。实践中要注意遵循以下处理原则:

　　1、与财务收支审计相结合

　　在开展审计工作时,财务收支审计为基础,经营租赁业务审计仍然是采用查阅会计记录、追踪会计凭证、分析性复核等常用的方法。

　　2、与经济责任审计相结合

　　由于合同签定人为留守企业负责人,因此,年度考核或离任考核当中,经营者的经营行为是考核内容之一,因此,通过内部审计评价经营租赁行为的真实性、合法性、效益性情况,正确反映留守企业负责人经营管理职能的履行情况。

　　(二)围绕事前、事中、事后工作重点,做好全过程跟踪审计

　　1、全面了解资产状况,做好盘点清查工作

　　首先,公司及留守企业应组织有关部门的人员,对资产进行全面清理、评估和产权界定,对界定后的资产,将其所有权和使用权分离。对于涉及抵押或进入法律诉讼(被查封、冻结)的资产,企业需特别说明并附上相关资料。其次,对所有权资产登记造册,并依据租赁合同和租赁物清单,核对租赁资产的范围、使用状况、租金收缴等情况,做到全面、准确、真实反映租赁资产现况,为进一步规范租赁经营管理打下良好的基础。

　　2、加强租赁业务程序管理,做好审批、过程和收益管理

　　留守企业租赁标的、承租方的基本情况、拟租赁合同的主要内容及租赁行为的内部决策及批准情况需报资产运营公司,经公司同意后,签订租赁合同并经运营公司的职能部门鉴证盖章、备案。留守企业认真做好资产租赁的日常管理工作,明确相应的管理机构和人员,建立相关台帐,全面、及时、准确反映资产租赁情况。留守企业应按合同规定向承租方足额及时收取租金,各留守企业的资产租赁收入必须汇缴企业专设的银行帐户,该帐户须报资产经营公司备案。

　　3、加强资产运营和收益的使用监管

　　公司审计部定期进行财务收支审计,加强财务管理,实行审计监督。公司加强对改制企业的审计监督,建立和健全科学的国有资产保值增值指标体系和考核制度,找出企业资产、财务管理的薄弱环节,防范企业截留资产租赁收入,严惩弄虚作假、以权谋私,造成企业经济损失相关责任人。

　　(三)经营租赁控制点管理

　　从企业经营租赁审计活动的时间先后来看,审计不应该是一次性的,审计应该贯穿整个项目实施过程。在项目前期准备阶段要参与项目承租人的选择、租赁合同的拟定;在项目实施过程中要对租金解缴范围、解缴及时性、足额性等情况进行审计;在项目完成后,要对租金解缴情况汇总、比较并反馈,对合同执行情况进行审计。因此,企业经营租赁情况审计是事前、事中、事后审计相结合的全过程控制审计。

　　1、租赁合同的签订

　　内部审计对留守企业签订的资产租赁合同具有鉴证权。留守企业对外租赁资产须向上级公司书面申报,申报的内容包括:租赁标的的基本情况;承租人的基本情况(身份、良好的社会信誉、具有经营租赁的能力、支付租金能力保障、经营资产的便利条件等);拟签租赁合同的主要内容(租赁标的、租赁用途、租赁期限、租赁押金、安全责任等);留守企业对外租赁行为的内部决策及批准情况。

　　2、租赁经营的日常管理

　　公司明确留守企业资产租赁管理机构和人员,建立相关台帐,全面、及时、准确反映资产租赁情况。公司对留守企业资产租赁行为具有审查、批准并检查、监督执行情况。

　　3、租赁收益管理

　　留守企业必须按合同规定向承租方足额及时收取租金,租金必须汇缴企业专设的银行帐户,该帐户须报上级公司备案。租金收入纳入专项资金管理,资产租金收入主要用于企业改制方案确定的有关费用及留守人员相关费用开支。

　　(四)报表审计步骤

　　1、查阅租赁合同或协议,统计各留守企业租金收入情况及至审计截至日应收租金数额

　　通过帐薄查阅、实地查看及询问承租人等方式,了解租金收入是否与协议列明金额相一致,如果不一致,须查明原因。

　　2、比率分析法进行分析性复核

　　比率分析法是利用被审计单位的财务数据,计算一些通用的比率,并将这些比率与人们普遍认为合理的一些标准进行比较的方法。

　　比率分析法主要从二个方面着手:

• 对本期租金收入与上年度的租金进行比较,分析对比租赁业务收入在结构、单价上的变化,并分析变动是否合理。
  

• 横向比较同类企业租金收入。如同是一个区域的相邻的工业企业,地理位置相同,环境差异不大,每平方米租金收入应该相差不大,如差距很大,应查明原因。
  

　　3、证实租金收入的真实性,可以采取以下审计方法:

　　(1)采用审计抽样法证实租金收取金额和租赁行为的真实性。抽取部分租金收入明细帐,向承租人进行函证,获知其租金支付时间、金额与被审计单位租金收入帐面记录的时间、金额进行核对,如有不符,应查明原因。

　　(2)检查企业相关会计处理:

• 有无租金收入不开发票而通过预收(付)货款、应收(付)货款,其他应收(付)款直接抵帐。
  

• 有无以物抵租,不作收入处理现象。
  

• 有无租赁收入不申报纳税等行为。
  

• 有无未按会计制度所规定的时点确定租赁收入的行为。以上这些可以通过检查租赁合同、业务台帐、发票存根等原始凭证以及银行存款、现金等帐户获得审计证据。
  

　　(3)现场了解承租单位,将其与租赁合同、会计帐簿进行核对,看被审单位有无帐外出租场地现象。

　　(4)对租金收入大的业务进行详细核查。

　　(5)落实企业银行帐户开设情况,检查有无在财务帐外开设银行帐户,私设“小金库”并用于非法开支的问题。

　　(6)核对银行存款日记帐和银行对帐单,检查有无银行对帐单上有而银行存款日记帐中没有反映的资金收入业务,如有,应进一步审查资金去向。

　　(7)盘点现金,查有无收入未入帐现象。运用盘存法对现金进行突击检查,将检查的结果与帐面结存数进行核对,在调整未入帐凭证后,分析产生差异的原因。如无正常原因且相差悬殊,则存在隐瞒收入的可能性,如现金有长款,很可能是收入未入帐造成的。

1. ↑ 杨秋雯.浅谈企业经营租赁业务审计.审计月刊.2008(09)