小产权房

小产权房（small property room;the housing of small property right）

　　房地产市场中广泛提到的小产权房是指建立在农村集体土地基础上的，没有交过土地出纳金 的，也没有交过各种税费的这样的一些建筑物，拿不到国家发的产权证，一般只能拿到乡政府或者村一 级政府发的所谓的产权证书。我们把这些乡政府村政府发的所谓的产权证明，这样的房子叫小产权房。也就是所谓的乡产权房。

所谓的乡产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做乡产权房。

对小产权的解释归纳起来主要有3种解释，目前面临整治的小产权房，指的是下面的第三种。

　　第一种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。

第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。

第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。

第一种和第二种解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖，其法律规定较为明确。而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权证。

从价格看，乡产权房价格只有同样位置商品房价格的40％至60％。

从住房形态看，一样是普通住宅。

从买卖手续看，没有缴纳商品房买卖的契税。

从使用成本看，物业费便宜、水电费便宜、采暖费便宜。

从物业管理看，由乡政府指定的开发商成立物业管理机构进行管理，服务管理水平不是很高。

很多小产权房是合法的，有批准、有小城镇规划、有建设规定，但是他交易是违法的。因为我们是在两种土地管理制度的条件下，一种是集体土地的管理办法，一种是国有土地的管理办法，但是要把它变成商品房，就只能服从房地产法，上面明确写着什么样的情况房屋才能进行交易。

法律体系和福利制度分配中，规定非常清楚，农民的土地在国家政策中给予优惠，所以不收土地出让金。政府对农村是没有各种税费的，政府对农村是市政基础设施投入免费，靠卖“小产权房”致富是站在别人的利益基础上的。

“小产权房”主要是四个问题，一个是法，一个是理，一个是权益，一个是利益。

从法上讲，国家法律土地制度规定的非常明确，集体土地它的宅基地包括它的土地转让性质，就是只能在属于农民范畴内运转，城市不能运转。因为这是从农民的根本利益出发，在社会保障不健全的情况下，这一条不能动。

第二方面就是理，农民卖“小产权房”能够致富，为什么不让？城里人买“小产权房”便宜，为啥不让买？其实，这里涉及的问题不是那么简单，“小产权房”就这样卖了，没有把它的土地效益发挥到最大化。

再就是权益问题和利益问题。农民的问题，就是城乡差别，两元结构的问题，以及农民保障问题，在没有解决和建立起来的情况下，最主要是保护农民利益的问题。

农村的宅基地是有限的，如果把大批农村的宅基地叫城市居民买到以后，将来可能出现他们的居住、生活问题。