个人贷款

　　个人贷款，又称零售贷款业务是第二次世界大战后在西方国家兴起的，经过几十年的发展，已成为一项重要的贷款业务。战后西方零售贷款迅速发展的主要原因在于：一是各金融机构之间竞争日趋激烈，认识到零售业务的重要性；二是战后西方经济发展比较稳定，个人收入提高，人们乐于利用贷款进行消费；三是各种征信机构大量出现，使银行可以方便、快捷地了解借款人的信用状况。

　　(一)、居民住宅抵押贷款

　　1、个人住房商业性贷款

　　个人住房商业性贷款，是银行信贷资金所发放的自营贷款，指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。

　　2、个人住房公积金贷款

　　个人住房公积金贷款，是政策性的住房公积金所发放的委托贷款，指缴存住房公积金的职工，在本市城镇购买，建造、翻建、大修自住住房时，以其所拥有的产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房公积金贷款。

　　3、个人住房组合贷款

　　凡符合个人住房商业性贷款条件的借款人同时缴存住房公积金，在办理个人住房商业性贷款的同时还可向银行申请个人住房公积金贷款，即借款人以所购本市城镇自住住房作为抵押物可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款（这种贷款方式简称个人住房组合贷款）。

　　(二)、非住宅抵押贷款

　　1)分期还款的贷款

　　2）一次性还款的贷款

　　3）信用卡贷款 ：信用卡是指任何可以随时和反复用来借款或以信用形式购买商品及服务的卡、磁盘和其他工具。

　　1、利率水平高；

　　2、规模呈现周期性；

　　3、借款人缺乏利率弹性

　　1、消费贷款利率的确定

　　主要包括：

　　1） 年百分率法

　　2） 单一利率法

　　3） 贴现率法

　　4） 追加贷款率法

　　5） 补偿余额要求。

　　2、可变利率消费者贷款的运用

　　一、贷款对象

　　1、具有完全民事行为能力的中国公民及在中国大陆有居留权的境外、国外公民；

　　2、交齐首期购房款（不低于购房总额的30％）；

　　3、有稳定的经济收入，具备偿还贷款本息的能力；

　　4、同意以所购房产作为借款抵押。

　　二、同时具备下列条件

　　1、持有合法的户口簿、身份证或营业执照，法人代表证明或合法居留证、护照，在本市购买银行指定发展商的商品房；

　　2、在银行开立存款专户，存款余额不少于拟购住房款的30％；

　　3、具有有效的购房合同，协议和其他证明文件；

　　4、同意以购房合同项下的房屋物业作抵押；

　　5、愿意履行贷款合同的全部条款；

　　6、银行规定的其他条件。

　　三、需出具及提供的资料

　　1、居民身份证原件及复印件；

　　2、房屋认购书原件及复印件；

　　3、首期房款的缴纳原件及复印件；

　　4、月供款能力证明，包括：个人及家庭收入证明，存单（存折或其他有价证券）等。

　　1、签定认购书：客户与已和银行签约的房地产开发公司签定认购书，并向房地产开发公司交纳首期购房款；

　　2、办理申请：客户到银行委托的律师事务所办理按揭申请手续,包括交验个人资料、交纳各项费用、填写法律文件；

　　3、货款审查：律师事务所对客户申请进行初审，之后由银行进行审批；若审查不合格，退回客户资料和所收取的费用；

　　4、其他法律手续：律师事务所代办保险、公证及抵押物的抵押登记、备案；

　　5、贷款的发放：银行将贷款款项划至发展商帐户，并通知客户开始供楼。

　　1、按所签的货款合同规定分月等额偿还贷款。客户应于贷款合同规定的每月还款日前主动在其购房储蓄帐户上存足其每月应还的贷款本息，由银行扣收每月应还款；

　　2、提前还款:客户应提前一个月向银行提出申请，能免去所提前时间的贷款利息，但利率仍按原贷款期限的同期利率执行。

　　一、财务分析

　　（一）内容

　　1、 分析未来的还款来源或抵押品，界定资产的所有权和确定资产的价值、稳定性和流动性，通过个人纳税申报表上的信息确定客户的收入。

　　2、 分析负债和费用，确定财务报表内容的准确性和完整性，明确客户的还款方式

　　3、 综合分析：运用财务报表所获得的信息综合评价客户的流动资金状况

　　（二）达到的目的

　　1） 验证财务报表中数据的真实性

　　2） 确定一个或几个可能作为抵押品的流动性资产

　　3） 确定还款方式和还款来源

　　4） 确定担保人的还款能力

　　二、资产分析

　　（一）确定评估范围

　　（二）具体分析

　　1、 流动性资产分析:

　　主要包括： A、现金

　　B、大额可转让存单和储蓄存单

　　C、可转让证券。

　　2、不动产分析

　　3、应收贷款分析

　　4、人寿保险

　　5、退休基金

　　6、私人财产

　　7、其他资产

　　三、收入分析

　　四、负债分析

　　1、 信用卡分析

　　2、 营业负债分析

　　3、 其他贷款和负债分析

　　4、 其他信息

　　五、综合分析

　　1、调整资产负债表；

　　2、进行比率分析。

　　1） 速动比率

　　2） 调整后的所有者权益与资产比率。

　　一、完善个人贷款保证制度

　　1、确定高质量的抵押物；

　　2、产权和控制权的鉴定；

　　3、担保人评估。

　　二、建立以资信评估为基础的个人贷款决策机制

　　1、财务分析

　　2、非财务分析

　　三、建立客户信息档案库

　　1、客户的基本财务信息；

　　2、客户的社会信息；

　　3、客户的信贷历史

　　4、客户的担保人和抵押品信息

　　一、我国个人贷款产生和发展的背景

　　1、 居民个人收入显著提高，居民储蓄迅速增长

　　2、 居民的消费结构、生活方式发生了革命性的变革

　　3、 政府对个人贷款持积极的态度

　　4、 承担高风险以获得高收益的个人贷款对银行具有相当的吸引力

　　二、我国个人贷款的现状及其前景展望

　　1、 个人贷款的品种还不丰富，不能满足不同收入水平个人的融资需要

　　2、 传统的消费观念是个人贷款发展的一大障碍

　　3、 社会保障体系尚不完善，抑制了人们对个人贷款的需求

　　4、 有效的风险管理机制尚未建立

　　5、 缺乏帮助银行控制、化解个人贷款风险的外部机制

　　6、 个人贷款前途光明、道路曲折

1. ↑ ^{1.0 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5} 商业银行业务与经营 第六章 个人信贷及其管理 安徽财经大学