住房按揭贷款

住房按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。住房按揭贷款中人们最关心的是条件及程序。楼宇按揭在美国、日本、新加坡、香港等地相当普遍，已成为发达国家和地区广为流行的一种融资购楼方式。在国内，按揭近几年才在上海、北京、深圳等一些城市开始推行。在房地产市场上提供按揭的楼盘其销售业绩明显优于其他楼盘。按揭与抵押贷款不完全相同，对按揭较为贴切的解释是向购房者提供的购房抵押贷款，其贷款的目的是为了购买房屋（主要是住宅），并不是所有的以房屋为抵押的贷款都可以称作按揭。

由于房屋价值量大，即使在人均收较高的国家或地区，购房者一次筹足购房的款项是有一定困难的。如果所有的购房者都要等到购房款齐备后再买房，少则要十多年，多则要数十年，而且在这漫长的等待时间里还要交付因租用房屋而承担的费用。

由于金融机构的参与，银行向购房者发放贷款，使购房者得以提前获得住房。对房地产开发公司来说，银行向购房者发放贷款。使购房者提前买房，有利于房地产开发公司回忆资金的周转，以获得更多的利润。对银行来说，如果直接向房地产开发公司发放贷款，开发公司用贷款来建造的房屋并不能很快地全部销售出去，这势必影响开发公司的还贷能力。如果直接向购房者发放贷款，购房者将所得的贷款全部用于购房，由于给予购房者的贷款额要低于房价，购房者自己还要投入一笔资金用以购买房屋，又由于购房者在获取贷款时以购得的房屋作抵押，所以还贷的可靠性得到充分的保证。这种抵押贷款，对于购房者、房地产开发公司和银行都是有利的，而且促进了房地产市场的繁荣。因此，近几年来比较流行。一些房地产开发公司便开始将这种抵押贷款称为“按揭”，有的售房广告标明“提供×成按揭”，即是银行可以提供给购房者的贷款比例，如“六成”就是可以提供房价60%的贷款。银行为了贷款的安全起见，一般最高只能提供房价70%的贷款。

住房按揭可以分为现楼按揭贷款和楼花按揭贷款。

（1）现楼按揭是指借款人借款购买现楼，而以购得现楼作抵押。

（2）楼花按揭是金融机构对购买楼花（尚未完工前整栋、分层或分单元先预售的楼房）的置业者提供的以借款人依据购房合同具有权利为抵押的按揭贷款。

住房按揭贷款中人们最关心的是条件及程序，首先办理按揭贷款需要提供的资料：

1、申请人和配偶的身份证、户口原件及复印件3份（如申请人与配偶不属于同一户口的需另附婚姻关系证明）。

2、购房协议书正本。

3、房价30%或以上预付款收据原件及复印件各1份。

4、申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等，包括工资单、个人所得税纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等。

5、开发商的收款帐号1份。
其贷款手续及程序是这样的。 首先，请到银行了解相关情况。并办理相关带齐以上的资料申请个人住房贷款。 然后接受银行对您的审查，并确定贷款额度。 接下来就可以办理借款合同，且由银行代办保险。办理产权抵押登记和公证。 最后剩下的就是银行发放贷款，借贷人每月还款和还清本息后的注销登记。 经过以上手续及流程，您就可以通过按揭得到新房子了。 通过记者以上所述您应该对按揭有了更深的认识，并且了解了办理贷款的相关事宜，希望按揭这把钥匙打开更多的属于你、我、他的新房之门。

（1）选择房产
购房者如想获得楼宇按揭服务，在选择房产时应着重了解这方面的内容。购房者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时，还应进一步确认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得。

（2）办理按揭贷款申请
购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。

（3）签订购房合同
银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件，经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。

（4）签订楼宇按揭合同
购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。

（5）办理抵押登记、保险
购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得中断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单交由银行执管。

（6）开立专门还款账户
购房者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后，按合同约定，在银行指定的金融机构开立专门还款账户，并签订授权书，授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。银行在确认购房者符合按揭贷款条件，履行《楼宇按揭抵押贷款合同》约定义务。并办理相关手续后，一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管账户，作为购房者的购房款.

1.花明天的钱圆今天的梦
按揭就是贷款，也就是向银行借钱，购房不必马上花费很多钱就可以买到自己的房子，所以按揭购房的第一个优点就是钱少也能买房。

2.把有限的资金用于多项投资
从投资角度说，办按揭购房者可以把资金分开投资，贷款买房出租，以租养贷，然后再投资，这样资金使用灵活。

3.银行替你把关
办借款是向银行借钱，所以房产项目的优劣银行自然关心，银行除了审查你本身外，还会你审查开发商，为你把关，自然保险性高。

1.背负债务
说到缺点，首先是心理压力大，因为中国人的传统习惯不允许寅吃卯粮，讲究节省，所以贷款购房对于保守型的人不合适。而且事实上，购房人确实负担沉重的债务，无论对任何人都是不轻松的。

2.不易迅速变现
因为是以房产本身抵押贷款，所以房再出售困难，不利于购房者退市。

1、贷款用途：
用于支持个人在中国大陆境内城镇购买、大修住房，目前其主要产品是抵押加阶段性保证个人住房贷款，即通常所称"个人住房按揭贷款"。

2、贷款对象：
具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人，在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。

3、贷款条件：
借款人必须同时具备下列条件：

（1）有合法的身份；

（2）有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

（3）有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件；

（4）有所购（大修）住房全部价款20％以上的自筹资金，并保证用于支付所购（大修）住房的首付款；

（5）有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人；

（6）贷款行规定的其他条件。

4、贷款额度：
最高为所购（大修）住房全部价款或评估价值（以低者为准）的80％；

5、贷款期限：
一般最长不超过30年。

6、贷款利率：
贷款期限为5年以下（含5年）的：贷款年利率为4.77%；贷款期限为5年以上的，贷款年利率为5.04%（按各地政府实际情况定）。

美国次级房贷市场危机爆发以来，社会各界对中国住房按揭贷款市场给予了高度关注。学术界和研究机构的悲观倾向较浓，有学者认为我国房贷也有美国次级贷款风险特征，蕴含着较大的风险。必须以理性的态度来评价中国住房按揭贷款市场的风险，既不能低估，更不能就一些表象而推演高估。整体上看，市场发展积极健康，贷款风险在可容忍的范围内，未来一段时期内不会发生类似美国的住贷危机。

首先，中国住房按揭贷款市场具有良好的市场基础。房地产市场健康发展是住房按揭贷款市场稳健运行的市场基础，中国房地产市场最近二、三年在发展过程中的确暴露出一些需要高度警惕的问题，但市场的基本面还是积极正向的。在投资拉动型的宏观经济增长模式下，房地产投资对中国经济增长具有举足轻重的作用。同时，基于城市化、工业化和住房体制改革进程的不断加快，再加上中国房地产的发展长期以来受到抑制，所以，在一段时期内保持较快发展是合理的。

其次，中国住房按揭贷款市场具有良好的制度基础。相对于美国次级贷款市场，中国住房按揭贷款市场的运作规则比较规范、健全。我国银行对住房按揭贷款制定的条件比较严格，制度安排在利率上升期容易引发还款危机。

第三，中国住房按揭贷款市场具有良好的技术基础。一般认为，与发达国家的先进银行比，中国商业银行的风险意识、风险管理体制、风险管理方法、风险管理技术都存在较大差距。应当承认，这是不争事实。但是，也应当看到，近些年来，中国商业银行在风险管理特别是信用风险管理的理念和能力方面都有了较大提升，信用风险管理和控制的体制、方法和技术已逐渐成熟。

以上三个方面确保了我国住房按揭市场目前的总体运行是健康良好的，使住房按揭贷款成为银行的优质资产。迄今为止，全国银行类金融机构住房按揭贷款的不良率始终保持在低于2%水平。当然，这并不是说我国的住房按揭贷款市场没有风险。

在流动性过剩、部分地区房地产价格持续上涨的现实下，必须客观理性地审视我国住房按揭贷款市场的风险。历史事实反复证明，任何一次的繁荣都会埋下紧随其后的衰退的种子，美国次级贷款危机的爆发为我们敲响了警钟，政府部门、金融监管部门和商业银行都必须对这个问题高度重视。政府部门一方面要从制度和政策方面努力为房地产市场的健康运行创造条件，另一方面应该不遗余力地帮助中低收入者置业，严控房价非理性暴涨。金融监管部门除了要加强对商业银行住房按揭贷款的控制和监管外，更要加强对房地产信贷市场运行的预警和指导。对于商业银行来讲，必须密切关注宏观经济与金融市场变化，强化宏观风险研究，准确判断房地产走势；积极对待房贷证券化；严格把握住房按揭贷款条件，坚决杜绝零首付。

[1] 新浪财经 http://finance.sina.com.cn/review/20070829/03203925741.shtml
[2] 新闻频道 http://www.p5w.net/news/cjxw/200505/t106656.htm
[3] 新华网 http://news.xinhuanet.com/house/2008-07/01/content_8467740.htm
[4] 天津专业贷款网 http://www.azoa.cn/anjiedaikuan/shenmeshizhufanganjiedaikuana/