不动产资产信托

不动产资产信托是指委托人移转其不动产或不动产相关权利予受托机构，不动产资产信托参与者都包括投资人、受托机构、信托监察人、不动产开发或管理机构、主管机关、信用加强及评等机构、会计师、主业估价者、承销商、律师。不动产资产信托证券化于中国外已行之有年，属于资产担保证券融资的一种，其主要目的及功能为提供不动产拥有人传统融资管道以外的新的筹集资金的方式，让拥有不动产资产的业主得以透过证券化直接自资本市场投资人取得资金，并降低所持有不动产的数量。
不动产资产信托是指委托人移转其不动产或不动产相关权利予受托机构，并由受托机构向不特定人募集发行(公募)或向特定人私募交付不动产资产信托受益证券，以表彰受益人对该信托之不动产、不动产相关权利或其所生利益、孳息及其他收益之权利而成立的信托。

不动产资产信托系不动产所有权人或不动产相关权利人，将其不动产所有权或相关权利信托予受托机构，并以该等权利为担保标的，再对外募集资金而成立之信托。换言之，不动产资产信托系对外发行债券形式之有价证券，业主(委托人)须定期还本。

不动产资产信托之性质与公司债相似，投资人之收益系依债券发行时所约定之利率而定，其获利较为固定惟不得请求分配股利。

不动产资产信托参与者都包括投资人、受托机构、信托监察人、不动产开发或管理机构、主管机关、信用加强及评等机构、会计师、主业估价者、承销商、律师。唯不动产资产信托中，多了一个委托人，即不动产业主。

其流程也基本相同，包括以下步骤：

1． 订立不动产投资信托契约；

2． 不动产资产信托为不动产信托转移；

3． 主管机关核准或申报生效（私募采用报备制）；

4． 发行受益证券；

5． 信用评等或信用加强；

6． 收取投资人价款；

7． 不动产投资信托为基金投资运用及收取投资收益，不动产资产信托为委托不动产开发或管理信托不动产；

8． 不动产投资信托为收取不动产收益，不动产资产信托为信托财产保管；

9． 召集受益人会议、执行受益人会议决议及代为诉讼；

10．分配信托之收益、孳息或其他利益。 

不动产资产信托证券化于中国外已行之有年，属于资产担保证券融资的一种，其主要目的及功能为提供不动产拥有人传统融资管道以外的新的筹集资金的方式，让拥有不动产资产的业主得以透过证券化直接自资本市场投资人取得资金，并降低所持有不动产的数量。不动产资产信托证券化相对于传统的银行融资为一种较为复杂、困难度较高的筹资方式，因为必须考虑个案的特殊情况。委托人利用不动产资产信托证券化筹资，可能有以下优点：

（一） 可能降低筹资成本，不动产资产信托证券化虽然必须支付各项费用予参与各机构，但若证券化期间够长，且能锁定较低利率，亦即于市场利率较低时发行或交付受益证券，则委托人即可以较低成本（利率）取得长期（发行期间）稳定资金。

（二） 透过适当的证券化架构，委托人仍可以继续收取其不动产资产所产生部分收益，该不动产仍得列于法人委托人财务报表上，且委托人得以适当约定价格于发行期满后取回标的不动产。

（三） 因不动产资产证券的评等与委托人本身评等并不相关，故信用评等不佳的委托人只要持有能产生稳定收入具有价值不动产，一样可以利用不动产资产信托证券化管道向资本市场投资人募集资金。

（四） 不动产资产信托证券化计划可以依不同不动产标的，不同的委托人（不动产之所有人）的需求而量身打造订做，以符合特殊标的或委托人特定需求。

一个完整的不动产资产信托证券化计划参与的成员很多，主要有：主办顾问、委托人、受托机构、不动产管理机构、专业估价者、法律顾问、会计顾问、评等机构及证券承销商。其中，主办顾问负责整个证券化计划架构规划，协调其它各参与单位；委托人即为不动产所有人；受托机构则负责受托管理及处分信托财产，并募集或私募受益证券；不动产管理机构则由受托机构委任以负责管理或处分标的不动产；法律顾问及会计顾问分别提供进行不动产资产信托计划过程中所须各项法律及会计协助，并就该计划出具法律／会计（税务）意见，法律顾问亦必须协助受托机构准备与不动产资产信托计划相关之各项文件，用以向主管机关申请核准或申报生效。

作为商业地产资产证券化的最主要方式，房地产资产信托逐步被开发商使用，目的是控制风险，以保证投资者的收益。事实上，在国外，房地产资产信托已经开始普及，甚至有“只要出让他收益权的资产信托，就能保障投资者利益”一说。可想而知，房地产资产信托在国外商业地产销售过程中占据着无可置疑的重要角色。

中国房地产资产信托渠道已打开
房地产资产信托已在悄然靠近中国房地产行业。但是，一直以来，这种模式的操作可能性一直很小。随着中国市场和国际的接轨，中国的一些房企已经开始尝试引进国外成熟经验作为指导，在中国开拓这一模式，试水成功的案例屡屡浮出水面。

而房地产资产信托也逐渐受到投资者的认可。因为房地产资产信托是把出让使用权的资产信托，使之资产被信托后，其资产与开发商的风险完全隔离，不受任何债务的影响。投资人购买了资产信托的物业收益权，其实，就是投资有了保障。从市场层面来看，今年以来，资产信托后的收益权和使用权销售的收益也较高。已经公布的房地产资产信托后的保障收益显示，该类出让权益的产品年收益最低的也有6.2%，高的甚至达到20%，平均收益在10%以上。这样高的收益，在当前股市低迷的情况下，对投资者而言无疑是非常具有诱惑力的。
不动产投资信托和不动产资产信托的都是运用募集社会大众的资金进行不动产专案开发计划，并藉由专业开发或管理机构的开发、管理或处分，大幅提高不动产价值，充分结合不动产市场与资本市场的特性，以健全房地产市场。

两者不同之处在于，前者先发行证券获取资金，再用筹集的资金投资不动产项目，而后者是先有不动产项目，在以此为支撑发行证券获取资金，所以后者有委托人不动产信托的转移。对投资者而言，前者只是投资于不动产，但不动产项目并不确定，而后者则是投资于确定的不动产项目。

不动产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrust,REIT)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。与其他不动产信托形式相比,它的主要特点是:集体投资、委托经营、分散投资、共同受益。这种不动产投资信托基金(REIT)在美国相当普遍,也最为典型。它的组建发起人以前一般是商业银行、抵押银行、保险公司和房地产公司。20世纪80年代后有所变化,半数以上的REIT由非投资顾问型机构、辛迪加组织、投资银行和个人组建。其投资经理和投资顾问是委托管理基金的专业房地产投资专家,他们经验丰富,精于各种市场分析和投资技巧,能在基金的管理、运营中保证资本增值。

 
在美国，REIT已出现超过四十年，被视为是股票、债券及现金以外的第四类资产，投资价值媲美传统的资产类别。REIT最吸引之处，是定期的股息收益。在结构上，REIT必须把应课税收入的至少90%，以股息形式派予股东，因此，股息率相对优厚，由1993年12月至2003年1月期间的平均年度股息率达6.96%，较十年期美国政府债券（5.86%）、标准普尔指数公用股（4.45%）及标准普尔500指数（1.79%）为佳。

除了股息，由于REIT在交易所上市，价格走势和买卖与一般股票无疑，投资者也可享受中至长期的价格升值。虽然投资REIT的回报率不逊于股票及债券，但REIT的波动却远低于股票，还可对冲通胀的影响。当通胀上升，REIT的资产价值与租金收入也随之上升，间接助投资者抵销通胀的影响。

对希望投资美国房地产市场的投资者而言，除了直接投资于REIT之外，还有一个更灵活的选择，便是投资REIT基金。这类互惠基金多以争取资本增值及现期收益为目标，通常至少将65%的资产投资于股权REIT，且每季或每年派息。 REIT基金最大的优点，是可投资于不同的REIT，涵盖不同类别的房地产项目，不会为个别REIT的局限而受限制，情况尤如投资股票基金，会较投资单一股份更灵活、风险更分散一样。此外，REIT基金可将部分资金，继续投资于不同类别的资产，增加收入来源，让投资更多元化。