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房产税

房产税 Property tax

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简介编辑本段

房产税房产税
房产税,又称房屋税,是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆,加强对房产的管理,提高房产使用效率,控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整,合理调节房产所有人和经营人的收入。2010年7月22日,在财政部举行的地方税改革研讨会上,相关人士表示,房产税试点将于2012年开始推行。但鉴于全国推行难度较大,试点将从个别城市开始。

房产税是为中外各国政府广为开征的古老的税种。欧洲中世纪时,房产税就成为封建君主敛财的一项重要手段,且名目繁多。如“窗户税”、“税”、“烟囱税” 等,这类房产税大多以房屋的某种外部标志作为确定负担的标准。中国古籍《周礼》上所称“廛布”即为最初的房产税。至唐代的间架税、清代和中华民国时期的房捐,均属房产税性质。

现行的房产税是第二步利改税以后开征的,1986年9月15日,国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》,从当年10月1日开始实施。

房地产税改革试点编辑本段

10月23日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议作出决定,授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。  

因何而收?

 今年以来,国家层面对房地产税的表述已经出现多次。从3月“推进房地产税立法,健全地方税体系”被写入“十四五规划纲要”,到5月财政部部长刘昆撰文《建立健全有利于高质量发展的现代财税体制》,“推进房地产税立法和改革”被提及,再到10月16日《求是》杂志发表习近平总书记文章《扎实推动共同富裕》中提到“要积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作”,房地产税改革已箭在弦上。
中国财政科学研究院研究员贾康分析称,在住房的持有环节形成了税收负担以后,会对房地产市场上的供需双方都产生影响,综合形成房地产市场运行中间一种“压舱促稳”的机制,遏制肆无忌惮的炒作,并与其他改革措施配合打造“健康发展长效机制”。
贾康说,“这是一项有着多重正面效应的改革,此次决定意义重大,值得各方关注。”在他看来,从房地产长效机制到共同富裕、再到推动地方政府职能的转变,房地产税都被寄予厚望。
一方面,房地产税改革将站在历史高度承担起新时代的历史责任,在推动共同富裕和优化实现三次分配体系应有功能过程中扮演重要角色,更好地调节收入分配和实现社会公平;另一方面,房地产税的征收意味着每隔一段时间可重评一次税基,这也将给地方政府转变职能、尽心尽力做好公共服务、优化本地投资环境,带来一个更有效的与其财源建设的“内洽机制”。

向谁征收? 

中国人民银行公开数据显示,2020年,住房占我国城镇居民家庭户均总资产比重近七成,房产已成为我国居民家庭的主要资产。因此,房地产税的改革势必牵动着人民群众的心。 此次试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产,不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。
“在我国土地所有权归国家或集体所有,除土地所有权外,房屋产权主要有土地使用权和房屋所有权。”李建军指出,由于存在尚未开发建房的居住用和非居住用途地产、土地使用权人和房屋所有权人不一致的情况,房地产税征税对象由“房屋所有权人”到“土地使用权人和房屋所有权人”,这样的设计更为科学和完备,可以更好保障房地产税的征收管理。 “这也意味着,除了农村住房之外,各类房地产都将纳入税征收范围,但不同房产征收方式不同。”贾康说道。  
2011年,上海、重庆两地已经试点对个人住房征收“房产税”。不同的是,上海只针对本地居民的第二套住房、重庆只针对别墅和高档住房征收等。对此,贾康分析道,总结上海和重庆试点经验,从长远角度来看,未来的房地产税征收对象不能只动增量不动存量。同时,要秉持积极而谨慎的态度,柔性切入,从一开始考虑好社会对方案的可接受性。 哪些城市会成为试点? 哪些地方会成为第一批“吃螃蟹”的城市?这也是公众十分关心的问题。
贾康认为,位于创新前沿的示范区可以先行加入试点,给其它地方和全局配套改革提供更好的案例经验。 贾康强调,可以肯定的是,将来扩大范围的试点地区,都会给它一个弹性空间,不要求所有的试点地区采取完全一致的方案。另外,在立法轨道上,一旦通过,也不会全国“一刀切”,会允许地方根据不同的情况,有先有后或有差别地制定具体实施细则。  

有何影响? 

房地产税作为一个新的税种,在试点地区会如何具体操作?李建军表示,在试点期内,房地产税对试点地区内持有多套房子的个人或家庭会产生直接影响。可以预期,房地产税征收应该有减免设计,比如首套减免税、房产税的免征面积等,实际上对于满足首套住房需求购置房产的家庭来说,不会有实质影响。“随着房地产税试点及可预见的逐步在全国推行,将降低房地产投资者的预期收益和住房的投资投机需求。” 贾康表示,预计财政部、税务总局等管理部门将依照全国人大常委会的授权,抓紧起草房地产税试点办法(草案),并按程序做好试点各项准备工作。

作用编辑本段

房产税的作用主要体现在以下两点:

一方面,房产税可以为筹集地方财政收入做出重要贡献。房产税属于地方税,征收房产税可以为地方财政筹集一部分市政建设资金,解决地方财力不足。而且,房产税以房屋为征税对象,税源比较稳定,随着地方经济的发展,城市基础设施改善和工商各业的兴旺,房产税收将成为地方财政收入的一个主要来源;

另一方面,征收房产税有利于加强房产管理。税收是调节生产和分配的一个重要经济杠杆。对房屋所有者征收房产税,可以调节纳税人的收入水平,有利于加强对房屋的管理,提高房屋的使用效益,控制固定资产的投资规模。若房产税能够对房屋所有者的多套房屋征税,则可以抑制房产投资和投机,阻止房地产市场泡沫化,促进宏观经济的协调稳定发展。

起源编辑本段

房产税是为中外各国政府广为开征的古老的税种。欧洲中世纪时,房产税就成为封建君主敛财的一项重要手段,且名目繁多,如“窗户税”、“灶税”、“烟囱税”等,这类房产税大多以房屋的某种外部标志作为确定负担的标准。中国古籍《周礼》上所称“廛布”即为最初的房产税。至唐代的间架税、清代和中华民国时期的房捐,均属房产税性质。

1949年中华人民共和国建立后,政务院发布《全国税政实施要则》(1950年)将房产税列为开征的14个税种之一。1951年8月政务院发布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》,将房产税与地产税合并为房地产税。1973年简化税制,把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税,保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。1984年改革工商税制,国家决定恢复征收房地产税,将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。1986年9月15日国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》,同年10月1日起施行,适用于国内单位和个人。

房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后开征的,1986年9月15日,国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》,从当年10月1日开始实施。

特点编辑本段

1、房产税属于财产税中的个别财产税,其征税对象只是房屋

2、征收范围限于城镇的经营性房屋;

3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法,对于只用的按房产计税余值征收,对于出租、出典的房屋按租金收入征税。

纳税义务人编辑本段

房产税以产权所有人为纳税义务人。

房产税的纳税义务人包括:

1、产权属国家所有的,由经营管理单位纳税;产权属集体和个人所有的,由集体单位和个人纳税。

2、产权出典的,由承典人纳税。

3、产权所有人、承典人不在房屋所在地的,由房产代管人或者使用人纳税。

4、产权未确定及租典纠纷未解决的,亦由房产代管人或者使用人纳税。

5、无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产,应由使用人代为缴纳房产税。

征税对象编辑本段

房产税的征税对象是房产,作为房产税课税对象的房产,是指以房屋形态表现的财产。所谓房产,是指有屋面和围护结构,能够遮风避雨,可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。但室内游泳池属于房产。独立于房屋以外的其他建筑物,不在房产税征收之列。

由于房地产开发企业开发的商品房在出售前,对房地产开发企业而言是一种产品,因此,对房地产开发企业建造的商品房,在售出前,不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

征税范围编辑本段

城市、县城、建制镇、工矿区,但不包括农村的房屋。

计税依据编辑本段

 按照房产余值征税的,称为从价计征;按照房产租金收入计征的,称为从租计征。

1、从价计征

房产税依照房产原值一次减除10%~30%后的余值计算缴纳。扣除比例由当地政府规定。

房产原值:应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有:暖气,卫生,通风等
纳税人对原有房屋进行改建、扩建的,要相应增加房屋的原值。

还应注意以下三点问题:

(1)对投资联营的房产,在计征房产税时应予以区别对待。共担风险的,按房产余值作为计税依据,计征房产税;对收取固定收入,应由出租方按租金收入计缴房产税。(2)对融资租赁房屋的情况,在计征房产税时应以房产余值计算征收,租赁期内房产税的纳税人,由当地税务机关根据实际情况确定。

(3)新建房屋交付使用时,如中央空调设备已计算在房产原值之中,则房产原值应包括中央调设备;旧房安装空调设备,一般都作单项固定资产入账,不应计入房产原值。

2、从租计征:

房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。

税率编辑本段

1、按房产余值计征的,年税率为1.2%;

2、按房产出租的租金收入计征的,税率为12%。但对个人按市场价格出租的居民住房,用于居住的,可暂减按4%的税率征收房产税。

计算编辑本段

1、从价计征的计算

从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征,其公式为:

应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×年税率1.2%

2、从租计征的计算

从租计征是按房产的租金收入计征,其公式为:

应纳税额=租金收入×12%

税收优惠编辑本段

 1、国家机关、人民团体、军队自用的房产税免征房产税。但上述免税单位的出租房产不属于免税范围。

2、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免征房产税。但如学校的工厂、商店、招待所等应照章纳税。

3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但经营用的房产不免。

4、个人所有非营业用的房产免征房产税。但个人拥有的营业用房或出租的房产,应照章纳税。

5、对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行所属分支机构自用的房地产,免征房产税。

6、经财政部批准免税的其他房产重点掌握以下几项:

(1)老年服务机构自用的房产免税。

(2)损坏不堪使用的房屋和危险房屋,经有关部门鉴定,在停止使用后,可免征房产税。

(3)纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的,在房屋大修期间免征房产税,免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除,并在申报表附表或备注栏中做相应说明。

(4)在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋,在施工期间,一律免征房产税。但工程结束后,施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的,应从基建单位减收的次月起,照章纳税。

(5)为鼓励地下人防设施,暂不征收房产税。

(6)从1988年1月1日起,对房管部门经租的居民住房,在房租调整改革之前收取租金偏低的,可暂缓征收房产税。对房管部门经租的其他非营业用房,是否给予照顾,由各省、自治区、直辖市根据当地具体情况按税收管理体制的规定办理。

(7)对高校后勤实体免征房产税。

(8)对非营利性的医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产,免征房产税。

(9)从2001年1月1日起,对按照政府规定价格出租的公有住房和廉租住房,包括企业和自收自支的事业单位向职工出租的单位自有住房,房管部门向居民出租的私有住房等,暂免征收房产税。

(10)对邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的房产,应当依法征收房产税;对坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围以外的上在县邮政局内核算的房产,在单位财务帐中划分清楚的,从2001年1月1日起不再征收房产税。

(11)向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业的生产用房,暂免征收房产税。这里的“供热企业”不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业。

(12)自2006年1月1日起至2008年12月31日,对位高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓,免征房产税。

(13)对从原高校后勤管理部门剥离出来而成立的进行独立和选并有法人资格的高校后勤经济实体自用的房产,免征房产税。

7、从2001年1月1日起,对个人按市场价格出租的居民住房,用于居住的,可暂减按4%的税率征收房产税。

纳税时间编辑本段

1、 纳税人将原有房产用于生产经营,从生产经营之月起,缴纳房产税。

2、 纳税人自行新建房屋用于生产经营,从建成之次月起,缴纳房产税。

3、 纳税人委托施工企业建设的房屋,从办理验收手续之次月起,缴纳房产税。

4、 纳税人购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起,缴纳房产税。

5、 纳税人购置存量房,自办理房屋权属转移、变更登记手续,房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起,缴纳房产税。

6、 纳税人出租、出借房产,自交付出租、出借房产之次月起,缴纳房产税。

7、 房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起,缴纳房产税。

纳税期限编辑本段

房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法,具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。

纳税地点编辑本段

房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人,应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。

纳税申报编辑本段

房产税的纳税人应按照条例的有关规定,及时办理纳税申报,并如实填写《房产税纳税申报表》。

相关法规编辑本段

中华人民共和国房产税暂行条例

现行房产税的基本规范,是1986年9月15日国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》,有关规定如下:

第一条 房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。

第二条 房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的,由经营管理的单位缴纳;产权出典的,由承典人缴纳;产权所有人、承典人不在房产所在地的或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人缴纳。

前款列举的产权所有人,经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人,统称为纳税义务人(以下简称纳税人)。

第三条 房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度,由省、自治区、直辖市人民政府规定。

没有房产原值作为依据的,由房产所在地税务机关参考同类房产核定。

房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。

第四条 房产税的税率。依照房产余值计算缴纳的,税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。

第五条 下列房产免纳房产税:

1、国家机关、人民团体、军队自用的房产;

2、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;

3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产;

4、个人所有非营业用的房产;

5、经财政部批准免税的其他房产。

第六条 除本条例第五条规定者外,纳税人纳税确有困难的,可由省、自治区、直辖市人民政府确定,定期减征或者免征房产税。

第七条 房产税按年征收,分期缴纳,纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。

第八条 房产税的征收管理,依照的规定办理。

第九条 房产税由房产所在地的税务机关征收。

第十条 本条例由财政部负责解释;施行细则由省、自治区、直辖市人民政府制定,抄送财政部备案。

第十一条 本条例自1986年10月1日起施行。

契税:房屋买卖、交换或土地使用权出让等产生产权转移时征收的一种税。

营业税:对销售房地产的单位和个人征收的税。

印花税:领取房地产产权证时征收的一种赋税。

营业附加税:对缴纳营业税收的单位和个人,就其缴纳的营业税为依据从而征收的城市维护建设税和教育附加费。[2]

评论编辑本段

财政部财政科学研究所所长贾康表示,国家采取的房地产新政确实起到了预期的效果,遏制了房价过快上涨。征收房地产税至少有三大正面意义:首先房地产税是与分税分级财政体系相匹配的的地方税体系的重要财源支柱;其次房地产税是房地产业健康发展过程中不可缺少的配套条件;第三,房地产税还会增进财产税再分配调节功能,对整个社会和谐及长期可持续发展的正面意义也是值得期待和肯定的。开征房产税可挤压房地产需求泡沫。

试点城市编辑本段

2010年8月9日,重庆市财政系统一位内部人士透露,重庆已获中央批准进行房产税试点,近期将在全市范围内实行。这意味着,“空转”了多年的物业税试点进入了“实转”阶段,更为重要的是,国家对房地产调控政策的“趋紧”信号在加强。征收房产税是打击投机性空置房的最有效办法。[3]

有关方面表示,2011年1月11日上海房产税的方案已报北京,等待相关部门审批。“一旦通过,发号令一响,我们就开始做。”不过,对于广大市民关心的房产税具体征收标准,有关方面明确表示暂不能透露,但可以肯定的说“不会影响合理的居住需求”。[5]

限购令编辑本段

上海2010年10月7日出台楼市调控细则(又称“沪十二条”),其中的“限购令”最受关注,这一临时性的政策中,规定上海及外省市居民在上海每户家庭限购1套房。[4]


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