房价收入比

所谓房价收入比(Housing Price-to-Income Ratio)是指一个国家或城市的年平均上市房价与居民年平均收入之比，用来衡量消费者对于房产的实际购买能力。

 世界银行认为，一套住房价格只有在相当于家庭年收入3-6倍的范围内才是合理的。

 一般说来，当房价收入比高于10时，居民的收入水平不足以负担高水平的房价，住房市场不具备健康发展的条件。当房价收入比在5左右时，存在着大量的有支付能力的住房需求，房地产市场进入黄金发展时期。当房价收入比小于3时，说明已进入高收入社会，住房问题已基本得到解决，房地产市场已度过了它的黄金时期，进入衰退期。

我国各个城市的房价收入比是不平衡的，中小城市的房价收入比多在六倍以下，相当多的城市在4倍以内，属于房价不高的范畴，超过6倍的主要是一些大城市，据调查，全国大部分大中城市房价收入比超过6倍，其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都超过了10。根据《新财富》杂志在2002年10月对我国35个城市住房价格收入比调查资料，北京住房价格收入比达到了12.4倍，居全国前列。

 一个国家的平均房价收入比通常用家庭年平均总收入与一套房屋的平均价格之比来计算，即： 

房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入，其中，每户住房总价和每户家庭年总收入的计算公式分别如下： 
每户住房总价=人均住房面积×每户家庭平均人口数×单位面积住宅平均销售价格 每户家庭年总收入=每户家庭平均人口数×家庭人均全部年收入 

房价收入比受政府住房政策、住宅产业政策和土地使用政策的影响和调控。中国目前具有社会转型、经济转轨时期的特点，其房价收入比和住房自有化率带有东欧国家的特点，因为住宅价格很快市场化了，但居民家庭的收入却要逐步市场化，即便是当前的住房自有化率比较高，也是原公有住房短期内转化的结果。西方国家的经验告诉了我们一个并不深奥的道理，买房和租房，都是住房消费的形式，为什么一定要买房住才“正确”呢？中国在城镇住房制度改革过程中，为了把住房作为消费品推向市场，采取了出售公有住房的政策，这无疑是非常正确的。但公有住房出售基本结束后，是否就应该还住房消费以本来面目了呢？我认为是时候了，买房住和租房住都是住房消费的合理形式，并没有绝对的好坏之分。 

房价收入比是一个有严格内涵的概念，具体应用时要注意其到底是什么情况下的房价收入比。在西方，房价收入比有新建住宅的（新房交易)、也有旧有住宅的(二手房交易），所选取的房价是中位数价格，家庭收入是中位数收入。由于中国的住宅是按照平方米价格交易而不是按照套来交易，又由于纳入中国家庭收入统计的收入只是全部家庭收入中的一部分，因此即使是北京市这样相对发达的城市，其房价收入比的计算结果也存在很大差异，更为横向比较带来了困难。

房价收入比与购房无关 
 房价收入比又是一个比较笼统的指标，只能大致描述一个城市的家庭收入与房价之间的关系，通过不同年份的房价收入比，就可以看出这个城市居民购买住宅的支付能力是提高了还是下降了（北京近年的房价收入比呈现逐年下降的趋势）。很难说明房价收入比高了人们就不买住宅、或房价收入比低了人们就都去购买住宅，因为这里还有一个购房消费（或投资）倾向问题，也就是说居民家庭愿意拿出多少比例的家庭收入去用于购房支出，而影响居民消费（或投资）倾向的因素就太多太复杂了。也就是说，当房价收入比下降时，如果居民不愿意花钱去买住宅，仍然可以简单地归结为“房价高”，这显然是不合理的。

目前人们评论房价收入比高低，无非是希望人们都能买得起房。实际上，房价收入比在2～3倍的一些西欧、北欧国家，其住房自有化率只在30%左右（如瑞士、德国、瑞典），而房价收入比很高、达到25～30倍的东欧国家，其住房自有化率却高达90%以上（如匈牙利、保加利亚）。日本的房价收入比连续多年下降、美国的房价收入比也处在“合理”的水平，但其住房自有化率多年保持基本稳定，没有太大的变化（东京低于50%、美国为67%左右）。^[3]

 世界银行提出发达国家正常的房价收入比一般在1.8~5.5之间，而发展中国家合理的房价收入比则在3~6之间，比值越大，说明居民家庭对住房的支付能力越低。美国1975年到2005年之间，房价收入比逐步从3上升到约4.7。其中1979年到2001年之间，房价收入比一直在3.5到4.0 之间波动。2001年之后随着美联储执行过度宽松的货币政策，房价的上升速度明显快于收入上升速度和租金上升速度。使得房价收入比最高达到5左右。随后发生次贷危机，房地产泡沫破裂。 

 根据《福布斯》杂志2007年7月综合官方数据对美国房价收入比最高的地区的排名，当时美国房价收入比最高的3个城市分别是加州洛杉矶、加州旧金山和加州圣地亚哥，房价收入比分别为10.1、9.4和8.3。而加州正是美国此次房价下跌最严重的区域，也是银行贷款坏账率最高的区域——2006年次级贷款发放规模最大的10家美国企业有7家注册在加州。 

对比我国的情况，截至2008年3月，我国平均房价收入比约为7.3，大城市中房价收入比最高的前三位分别是深圳(16)、北京(14.2)、杭州(12.4)，远高于合理水平。考虑到居民其他消费支出和房地产贷款利息支出，在上述城市一个普通家庭平均需要20~30年的储蓄才能购买一套住宅。住房消费明显过度占有社会积累的大部分财富，极大地挤压了其他消费需求。  ^[2]

另一方面，通过不同收入人群的房价收入比的分类别分析，可以很好地解释2003年开始的房价加速上涨趋势。2003年之后，“高收入”和“最高收入”人群房价收入比分别约为4和6.8。他们比较宽松的房价收入比和充实的购买力成为这几年房地产消费的主要人群，也快速推高了近年来房地产交易的边际价格。而目前这部分人群的需求已经得到了基本满足。

可怕的房价收入比之“痛” 

所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。在有中国特色的市场经济条件下，我们的房价收入比到底应该是多少才合理、科学和符合供求关系常态的呢？下面，让我们借助相关数据作一逐步分析。

按照国际通行惯例，房价收入比计算公式，乃通过一、二手房价中位数同家庭收入中位数进行比值测算。实践中，但因为西方房价收入比系数中的房价是以套为基本单位来进行统计和计算的，而我们国家的房价是以平方米为基本统计单位，所以，必须要对“套”和“平方米”这两个不同的核计单位给定义，才能最终相对精确地测算出我们国家的房价收入比。按照“房价中位数”这一框架，我以为，似应确定二个数字：中等质量的房屋均价、中等户型的平方米数，二者相乘便得出“房价中位数”的实际数据。

 先说中等质量的房屋均价。根据安居客的统计，截至昨天，今年3月北京二手房交易均价为25000元/平米。至于中等户型。尽管目前房地产市场上的小户型呈现出热销的局面，但究竟是多大的户型才算是小户型呢？根据近年来开发商大事推荐的楼盘来看，所谓的小户型即80至95平方米的二居室或90至120平方米的三居室。在此，其住用的意义是：按照一个三口之家的基本生活需要来看，至少得是80平方米的二居室了。由此可见，如果要按照一个家庭最低标准的生活需要来定义“中等户型”，那也得是90平米左右的二居室或者小三居了。

这样看来，北京的房价中位数应该是：25000元（中等质量房屋均价）乘以90平方米（中等户型）等于225万元。再说平均工资。根据北京市统计局公布的数字，2009年全市职工年平均工资为48444元，如果按照媒体公布的过去年均10%的增幅来计算，2010年北京市全市职工年平均工资为53288元。这样的话，一个三口之家——父母加孩子，其年均收入应该在106576元。最后，用225万元的房价中位数除以106576元（2010年北京市职工平均工资），就可以得出一个约等于21倍的房价收入比。这样的房价收入比到底意味着什么呢？

目前流行的3至6倍的房价收入比说法，据说是20世纪90年代初世界银行专家黑马先生（AndrewHamer）在进行中国住房制度改革研究时，提出的一个世界银行认为“比较理想”的比例。深入探究，我们或许可以了解黑马先生当时提出3至6倍房价收入比的经济学基础之所在。

根据2009年1月13日的媒体报道，2008年上海男性平均结婚年龄为32岁，女性平均结婚年龄为29.6岁。如果将包括农村青年在内的全国平均结婚年龄折中为25岁的话，即便是结婚之后第二年——即26岁生孩子，到孩子18岁上大学时父母也就44岁了，孩子上大学的花费肯定比在中小学期间要多，所以父母需要在其子女步入大学校门之前为其准备一笔钱。至于其大学（四年）毕业后（父母48岁），不论是深造还是就业，以至于其后的谈恋爱、结婚，只要不从父母兜儿里掏钱也就算万幸了。由此可见，除了那些婚前由父母代为买房者，绝大多数年轻人只有在其结婚生子直到孩子中学毕业为止的18年，才是挣买房钱的净时间。

一般而言，一个家庭的全部收入，除了要为孩子储蓄教育基金之外还要支付家庭日常开支，这些就往往会花去一半的工薪收入。所以，真正用来挣买房款的时间还应该是这18年的折半——9年；如果再扣除生活中其他零星用度，纯粹用于挣买房钱的净时间还得再减去3年——即6年了。如果再算上因为家庭及子女开支大小不同、父母挣钱能力大小不同以及生活宽裕程度不同而带来的变量，或者就会发生房价收入比为5：1、3：1、3：1等不同情况了，但不管怎么说，6：1的房价收入比应该是一个家庭财产安全的边界之所在。这，或许是黑马教授所计算出的合适的房价收入比为3至6倍的内在逻辑之解读吧！

毫无疑问，本计算之数据及其解读肯定有很大弹性和不确定性，本人以为，这种较贴近“过日子”思维演算而来房价收入比值该是被民众所认可的。而目前中国这种房地产在经济总量中的“一支独大”跟房子在普通家庭资产中的“绝对统治”地位的现状，极大了恶化了社会人文环境——过去是一切“向钱看”，现在是一切“向房看”了！

当然，在目前的房价水平上，如果说要将房价收入比降到我们认为合理的3至6倍的水平，几乎是根本不可能的事情。但即便如此也不能够抹杀合理的房价收入比作为一个与百姓生计密切相关的比值的科学性，否则，房子必然会因为其自身价值的极大诱惑，而将整个社会的价值观导向一个非常危险的境地！至于采取什么样的政策措施、选择什么样的制度安排，以使得我们的房价收入离“合适”更近一些，则需要包括学者、政府、群众在内的群策群力了。 ^[1]