房价

　　现在政府强烈政策、资金救市后，全国好多地方，已出现一片楼市回暖现象。在这次救市中政府也拨出9000亿资金用来保障房建设，今后3年，全国将新建200万套廉租房和400万套经济适用房，同时完成约220万户林业、农垦和矿区的棚户区改造。总投资将超过9000亿元，平均每年3000亿元。
　　这是因为民生地产的健康运行是我们国家房地产发展的方向，也是政府为了保护中低收入人群所做的看得见、摸得着的实事，民生地产已成为上上下下关注的焦点话题，老百姓对于高企房价的无奈的叹息，政府宏观调控的鞭长莫及，都给以往的的楼市留下了遗憾。然而任何事物都是有它的独特规律的，一味的强调、一味的夸大，违背市场规律做事，到头来要成为经济规律的枷锁。所以只有大力发展保障性住房才是解决目前住房建设的实际问题，才能确确实实缓解普通老百姓的切身利益，真正实现人们的“居者有其屋”的美好愿望。
　　一个国家的住房价格的房价收入比，确实要在一个合理的水平线上，房价的上升要有理性。现在楼市中许多的购房者都在盼望着房价的下跌，而且是最好越低越好。他们的心情是可以理解的。因为这是消费者的自然心理状态，也是他们的美好愿望。但是如果房价真的大跌，对于整个国家经济会带来什么样严重后果呢？我们来看假设吧。
　　后果一：银行纷纷倒闭，经济急剧衰退
　　如果房价急跌，银行是最大的受害者。根据权威数据判断，房价下降30%银行将增加1万亿元的坏帐，可以肯定，房价急挫的结果将是金融机构的噩梦，与此带动资本市场的估价，房价下跌就是下挫30%以上，银行就会受巨创，一旦银行倒闭，国家金融崩溃，国家经济急剧衰退，中国经济将要重建。
　　长期来我国房地产开发资金过多依赖于银行贷款，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。实际上，我们知道，商业性的银行现在基本上都进行了股份制改造了。改造后的银行，首先要盈利，而且要保证本金安全，如果房价大跌的话，银行首当其冲受到冲击，坏账增多，银行经营就会成批拖入死地，整个金融体系就会陷入绝境，引发大规模的金融危机，从而从根本上危害我们日益高涨的经济发展势头。
　　房地产业与银行业互相绑在了一起，的确是一个令人担忧的事情；我们觉得这两个行业为了避免这种一损俱损的风险，就要分散风险，融资多样化：除了房地产公司银行贷款、上市融资和发行企业债券外，房地产企业还可以通过房地产投资基金（比如上市和私募的）、夹层融资以及抵押贷款证券化等多种方式融资。
　　国务院总理温家宝日前主持召开国务院常务会议时指出，要创新融资方式，通过并购贷款、房地产信托投资基金(REITs)、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道。
　　这样的话就能分散风险，不至于一个倒下了，就倒了一大片。有些关键的局部，决定着整个全局，我们明显的看到：房地产行业与银行是一损俱损的关系，如果这个环节出了问题，整个经济的血管就崩裂了。
　　后果二：国民经济通胀急剧转为通缩，经济硬着陆
　　房价的急剧下跌，除了打击开发商本身外，将严重打击投资者对地产投资的信心，消费者的信心也会受到挫伤。鉴于地产在中国经济中所占的比重，经济会从严重通货膨胀急剧转为通货紧缩，导致经济的硬着陆，中国经济将进入萧条期。
　　房地产再次被政府肯定为国民经济最重要的支柱产业，但一些唱衰者认为只要房价下跌了，老百姓就可以底价买房子了。这种观念要不得，而且不现实。假如出现这种情形的话，老百姓的收入也会随之大降的，还是一样买不起。这里的问题关键是：一些贫困的老百姓就没有能力从商品房去实现居住目标，而是国家保障性住房这一块要解决的问题，无论房价的涨跌，对他们来说，实际上影响不大。

　　后果三：房产投资者资产缩水，引发社会大动荡 如果房价急剧下跌，房产投资者的资产将会大幅缩水，大部分人是以贷养房，房价下跌幅度深，房产又不能快速套现，跳楼的人将不在少数，而这部分人在社会的影响力是巨大的，他们的利益受到损害，将引发社会的大动荡。
　　我们先看看一些房地产企业吧：由于整个资金链断了，就相当于军队断了粮草，除了几个大型开发商之外，没有房地产企业能够抵御大环境变坏的风暴。大批房地产企业破产，导致了上下游产业连环萧条，员工要钱、建筑工人要工资、供应商要材料钱，建材行业大量货物囤积，装饰业工人无事可做，运输业司机空守待命。于是，大规模的事情就会出现。比如，拍卖公司资产，有的哄抢企业物品，有的围攻公司，有的公共场合集会，更有甚者会出现殴打相关人员或严重干扰社会的事件，这些不是危言耸听。
　　试想一下，我们国家好不容易培养了一个的市场体系，好不容易培养了一批房地产企业，如果这个根本破坏了，只好从头再来，简单重复。
　　后果四：住房保障体系无法正常实施
　　房价急剧下跌，必然导致土地价格下跌。目前政府将为低收入者实施的建设保障型住房与限价房，主要财政支出由地方政府统筹，支出本来就十分困难。而地价的下跌，断了地方政府很大的财政来源，住房保障体系将难以为继，保障性住房的建设将又进入僵局。这也形成了一种怪局，就是财政收入与地价有着密切的关系。如果地价这么高，还让房价大降，这就是：还想让马儿跑，还想让马儿不吃草，怎么可能呢。
　　如果一旦房价急剧下跌，引发中国经济的大衰退，首先受到冲击的是那些收入较低的百姓，他们中的很多人可能会进入失业的大军中。应为房地产行业正常运行可以起到带动相关产业链运行，如金融业、制造业、建筑业，建材业、装饰业、家具业、运输业、咨询业、服务业等等，通过房地产为龙头，拉动国民经济的增长。一旦经济萎缩，人们收入也会相应地减少，到那时，再低的房价对低收入人群仍然觉得高不可攀。



　　项目均价确定办法
　　第一条 目的
　　确保项目营销目标的顺利达成，并争取实现项目收益最大化。
　　第二条 适用范围
　　适用于集团所有项目及集团代管项目，通过可比楼盘的调查,从竞争的角度出发，从入市时的供求关系出发，以市场比较确定上限，成本估算确定下限来制定项目整体实收均价。
　　第三条 前提条件及依据
　　根据当前市场形势对可比项目的楼盘进行价值实现要素的对比分析，判断项目均价。
　　第四条 完成时间
　　五个工作日。
　　第五条 工作程序
　　（一）从竞争和可比的角度确定比较楼盘；
　　（二）根据物业的类型、位置、工程形象进度、销售价格等制定物业调查表,并调查填写；
　　（三）根据影响价格的因素，包括：区域因素、楼盘的本体素质、入市时机、特殊优势及品牌等对价格产生影响的因素，设立不同的权重。
　　（四）依照项目的比较原则，根据各因素权重比较表进行比较，得出比较系数并推算其比较实收均价；
　　（五）综合以上四项，用加权平均法得出项目的实收均价；
　　

项目自身价值要素分析

　　1、舒适要素
　　户型 针对目标客户群“量身定做”，周到细致的考虑使用者对实际功能的需求，并满足心理认同感，户型设计侧重住家的舒适性。
　　配套 会所、娱乐、购物、休闲、餐饮场所设施齐全，游泳池、健身房、棋牌室、文化娱乐等设施配备恰当。
　　环境规划 由绿艺、建筑小品、硬地广场、道路组成社区环境，成为居民获得心理、情感休闲的空间，环境规划以人为本。
　　2、便利要素
　　出行与停车方便 距交通干道距离合适，有数条公交路线经过项目，有充足的停车位。
　　生活方便 购物、医疗、餐饮满足日常需求而且方便。
　　子女教育方便 幼儿园、小学、中学距离适中，教育质量较好。
　　3、健康卫生要素
　　A、无有害气体、烟尘、噪音污染；
　　B、有完善的供水、供电、煤气系统；
　　C、日照充足、通风良好。
　　4、品牌要素
　　开发商、建筑商、设计院、物业管理公司的实力及品牌。
　　5、物业管理要素
　　安全 防火、防盗、交通安全，各项措施周密 。
　　服务 日常服务、家政服务、酒店式服务 。
　　文化氛围 特色社区活动，温馨、健康的社区氛围。
　　

周边因素

　　根据市场调研分析周边楼盘，既选择若干与本项目在物业类型和档次相类似的楼盘，进行价值实现要素的对比分析，再根据地区整个楼盘的走势即供求关系的分析，确定合理的价格。
　　

其他因素

　　包括政策、经济等各种其他因素。



　　国际上公认的房价上的“合理的价格水平”，应该是相当于每户居民3-6年的平均收入。这里应该指出的是，欧美等发达国家公民用3-6年家庭收入所买到的住房，首先是在人均面积的拥有上要比我们人均30平方米的小康水平要大得多。就拿美国来说，前几年它的家庭新建成房屋平均面积就达到2,114平方英尺，一般人家户均也在220平方米左右，相当于人均拥有住房70平方米左右。而且他们所计算的“面积”，都是实实在在的“使用面积”，走廊、阁楼和凉台等都不在计算之列。
　　2006年初，韩国的国土研究院经过对上万的家庭调查研究，并和英美等国进行了比较，显示韩国国民全部收入攒六年才能买房。首都首尔地区稍高，需要将总收入存7.7年才能购买住宅，地方大城市为3.8年，中小城市为2.6年。而在美国和英国，要购买住宅，则分别只需要2.7年和4.1年全部收入。
　　另据日本官方的数据，在东京新建的专有面积75——80平米（相当于我们90——100平米的建筑面积）、精装修的3室1厅1厨1卫单元公寓，送20平米的阳台和好几个平米的走廊以及包括液晶电视等基本电器，加停车位售价也才3000万日元左右。而当地普通工薪阶层家庭平均月收入为56万日元。在这个号称世界上物价水平最高、人口密度也最大、房价同样也是最高的城市，工薪族的房价收入比也计算在4.5－5左右。按照国际惯例，当一个地方房价收入比超过5的时候，就被认为该城市房屋购买力“极低”；超过6的时候，就会被公认为属于房地产泡沫区；当房价收入比超过7以后，就会被世界上公认为“国际房价最难承受地区”。
　　我们以国家统计局公布的2007年城镇居民人均可支配收入13786元为依据，按照三口之家90平方米的小康住房为标准，得出的结论就是：买一套90平方米“合理价格”的国民住宅，全国的均价应该为248148元，每平方米为2757.2元（按此要求，开发商的利润也超过了10%）。而这样的价格，比现在全国城镇平均每平方米4000元左右的价格水平，低了三分之一左右。按照目前中国的消费水平，让居民一生为一套房子打拼是一件困难的事，而政府为拉动内需只会导致房价下降，因为房价太高会直接影响居民对其他用品的消费。如果一个社会80%的人买不起房，就不可能拉动内需，而是应该考虑增加军队和警察了。
　　这表明，全国城镇的房价要回归到“合理价格”水平，至少要比现在的房价下降三分之一以上。否则，让老百姓买得起房、激活普通居民的住房消费就成为一句空话。需要特别指出的是，由于各地情况的不同，大城市和沿海发达地区的房价下降的幅度应该更大，像北京上海等大城市房价要下降二分之一左右才能谈得上是“合理价格”；而西部等地区房价水平本来就不是很高的地方，下降的空间可能稍小一些。但核心只有一个，就是每个城市和地区的房价收入比，最多不能超过15倍。目前一线城市房价下降的绝对值高于二、三线城市，这就导致一线城市的家居零售行业竞争的激烈程度大于二、三线城市，这就能解释一线城市的家居卖场打折率远高于二、三线城市。
　　在经济危机中也是百姓与房地产商的博弈，从现在的结果看来，政府出台了有利于房地产发展的政策，表明消费者在博弈中取得了胜利，从而助长了消费者的博弈心态。消费者在低利率和物价上涨的同时，期待的是房价能够下跌，更多中下阶层的消费者盼望的是经济适用房和廉租房政策的出台，因此持币观望是2009年房地产行业的一大主要特征。由于房地产业是家居行业的上游行业，对于房地产产生的影响传到到家居行业会有6-8个月的时间，这就意味着家居行业会比去年更加冷清，预计到2010年5月份会触底。



　　以来进入本世纪，中国大陆房地产市场改革在新的一波房地产投资热潮的推动下迅速升温。2001年房地产投资6245亿元，占全社会总投资36898亿元的16.9%，到2004年房地产投资升高到14480.75亿元，占社会总投资58620.28亿元的24.7%（2005年上半年房地产业投资6193亿元，总投资32895亿元，占比18。8%)。与此同时，政府也出台多项优惠政策，以期望房地产业成为新兴的支柱产业。使用的方法包括，退还个人所得税，降低交易契税，放宽银行贷款条件，加大房地产业扶持力度等等。在这种背景下，房价开始迅速窜升。这波房价波动中最为明显的例子就是中国最大的城市上海。
　　2000年的上海的房屋每平方米均价为3326元，到2004年时均价已上升至6385元，涨幅达到92%。2001年，上海只有4%的住宅售价超过8000元/平方米，2003年这一数字达到16%。到2005年第一季度，有40%的住宅成交价格超过8000元/平方米, 而市中心的房价更大多已经突破16000元每平方。
　　而中国大陆其他城市的房价也几乎以同样的增速不断向上：杭州的房价早于上海开始其向上突进的趋势，但也比上海更早遭遇到市场的反击；北京的房价涨幅也相当惊人，其中国大陆最高房价城市的地位至2003年初才被上海超出。房价的涨幅不但集中于中心城市，同时也蔓延到了一些二级城市。
　　国家研究机构的学者和大多数经济学者都认为此次中国大陆房地产泡沫堪比1991年以前的日本房地产于1997年之前的香港房地产。但是少数学者和大多数的房地产商人则坚持认为中国大陆房地产市场是不存在泡沫的，这只是长期计划体制以后的正常的上涨。但是在2003年6月中国人民银行发布了所谓121号文件以加强房地产投资管理牵制过猛的房地产升势。但是一个月以后，国务院发布的8号令却在一定程度上抵消了前述文件的效力。房价在政府的自相矛盾中继续前进，直到2005年年初达到顶峰。
　　

2005年

　　以来中央政府采取一系列的控制措施以期达到平抑房价平息民众不满情绪的目的。特别是七部委联合发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》。该意见规定，“对２年内未开工的住房项目，要再次进行规划审查”，“对持有不足２年的房地产转手交易时以交易全额征收营业税”，“加强经济适用房建设”等等。此政策对中国大陆房地产泡沫的冲击非常明显，大量消费者持币待购，对市场有很强的下降期望。截至条目编制时，上海的房价已经回稳，上涨趋势不再明显，成交亦开始萎缩。
　　

2010年

　　天价房地产已经成为多数国人的恶梦，绝大多数沦为“房奴”阶层，抛开外面精彩的世界，只有在互联网虚拟的社区中寻找精神的寄托，而房地产已成为必谈的话题。
　　就温州集资建房个案进行了一个简单的数据对比与分析，但找不到天价房地产应该从哪里下手把他降下来。很多人从法律的角度寻求解决之道，什么征收暴利税之类的，但天价房地产链条中，一个个被分散的产业环节和市场主体，就没有哪一家构成暴利的要件：利润率超过100%。实际上，围绕市场主体寻找答案，任志强都一一地告诉了社会：房价没有暴利，企业家不是慈善家，还得还上涨。
　　去年底以来，国家为了控制房地产价格的飙涨，曾经提到了一个责任政府的字眼，即省一级政府要对控制本省房地产价格负总责。中央的指定的责任主体难道不是有的放矢吗？应该不会。但是，却没有用。在百思不得其解之中，今天看到这一则新闻，却使我茅塞顿开。一番判读之后，想让房价降下来，我觉得很难。
　　据2010.4月6日《中国经济周刊》报道：据一位消息人士透露，由财政部牵头制定的关于“地方融资平台相关监管意见”（下称“意见”），将延后发布甚至不排除“夭折”的可能。该消息人士称，该意见的部分条款受到了来自地方政府方面的抵制，“地方政府对于意见当中出现的一些强硬措辞表示出了‘不满’。”
　　报道称，记者从监管层得到的一组数据显示，截至2009年年底，在有统计数字的31个省、市、自治区中，只有黑龙江、内蒙古、新疆、西藏、山西、河南、贵州、宁夏的平台贷款债务率(平台债务合计/本省GDP)低于60%，有10个省市甚至超过了100%。业内人士指出，一些城市的地方政府依托政府融资平台等方式过度举债已接近极限，债务率已高达150%以上，个别县市债务率已经超过400%。这些钱大量投向了政绩和‘面子工程’的项目，诸如城市美化、亮化工程。
　　从这则新闻中可以看出，地方政府通过融资平台，已经背负了大量的低效益回报的融资债务，除了述及的经济相对欠发达的八个省以外，其它省市都超过了当地GDP的60%；保守估计，全国地方政府融资债务超过20万亿。在“城市经营”模式下，拿什么来填充这个窟窿，答案不言自明。如果仅仅使用土地出让金来填补的话，按照去年最“疯狂”的1.5万亿土地出让金收益计算，大概只能够付个利息。也就是说，每年从房奴身上搜刮去的巨额财富，都源源不断地流进了“资本”控制集团的腰包，更别去说嗜血的开发商与炒房客。
　　在各地推出政府背景的平台融资方案时，一定会考虑土地出让金的提高，也一定会考虑到GDP的快速增长，否则突破GDP 20%的安全融资幅度，怎么拿的出手？为了把政绩坚持到底，房价能降吗？
　　在巨额存量融资债务的情况下，归还都需要很长的时间，而地方政府并没有打算减少或停止继续融资。湖北省的12万亿投资计划，虽然有点天方夜潭的味道，但看到有的地方融资债务率达到当地GDP的四倍这个数据时，你不得不信了。再看，中央出手调控，地方政府却不干了，个个身负重债，还要续借新债，你还指望房价能降下来吗？
　　如此一来，指望房地产价格有多大幅度的下降，只能是希望越大、失望越大。
　　《蜗居》中有二组对话：一句是宋思明深谙其道地对海藻说的话，大意是繁华的背后，就是用平民的幸福堆砌起来的。另一句则是海萍的话，大意是我们只能牺牲一代人的幸福，让下一代不再蜗居。前者说出了现实，后者道出了辛酸与无奈。至此，读者也大致会理解其中的含意。
　　国家统计局发布的数据显示，全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅从1月份的9.5%到2月份的10.7%再到3月份的11.7%，走出一条清晰的上升曲线。而在一些热点区域，房价一个月上涨超过10%、一年上涨超过100%的情况屡见不鲜。　　房价的上涨不仅表现在新建商品住宅上，二手房的价格也呈上涨趋势。数据显示，3月份二手住宅销售价格同比上涨9.5%，上涨的城市数量达69个。
　　国务院4月17日下发通知，要求严格限制各种名目的炒房和投机性购房。即对贷款购买第二套住房的购房者，采取贷款首付比例不得低于50%，利率不得低于基准利率1.1倍的操作标准。商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。与此同时，部分银行已经暂停了对“第三套及以上住房”的放贷业务。

亚洲租金最贵城市榜(按两房计)

　　中新网2009年12月23日电 据香港文汇报报道，财经杂志《福布斯》最新发布了亚洲租金最贵城市排行榜，东京、香港和北京分列前三位，上海居第五。
　　1.东京　平均租金：约3.67万港元　人均年收入：约26.45万港元
　　2.香港　平均租金：约3万港元　人均年收入：约34万港元
　　3.北京　平均租金：约2.84万港元　人均年收入：约4.65万港元
　　4.孟买　平均租金：约2.73万港元　人均年收入：约2.25万港元
　　5.上海　平均租金：约2.27万港元　人均年收入：约4.65万港元
　　6.首尔　平均租金：约2.19万港元　人均年收入：约21.48万港元
　　7.新加坡　平均租金：约1.72万港元　人均年收入：约40.02万港元
　　8.悉尼　平均租金：约1.62万港元　人均年收入：约29.63万港元
　　9. 雅加达　平均租金：约1.55万港元　人均年收入：约3.03万港元
　　10.胡志明市　平均租金：约1.4万港元　人均年收入：约2.17万港元
　　注：人均年收入按购买力平价计算。



　　近年来，除了中国房价在不断上升，其他国家也出现了楼价的急剧增长。我们不妨分析他国房价急 升的原因，借鉴他们稳定房价的有效措施。 韩国：房价5年涨了2.8倍 现象：韩国房价飞涨起自亚洲金融危机后，当时韩国房价下跌近一半。为扶植建筑业，1997年韩国政府放宽了公寓转让限制，此举虽然成功搞活了韩国房地产市场，却助长了房地产投机，从此一发而不可收拾。韩国国税厅对首尔等9个房价暴涨地区的调查显示，2000年1月至2005年6月的5年半时间内，公寓的平均售价上涨了2.8倍，同期韩国国内生产总值每年仅增长4%—5%。 原因：韩国人与中国人一样热衷购买不动产。最近一项问卷调查显示，90%的受访韩国人表示，如果有剩余资金他们愿意投资房地产。此外，韩国人口过分集中，韩国房价最高区域在集中了人口近半的首都首尔。目前，在首尔部分地区，房价上涨率最多达到通货膨胀率的7倍。 稳定房价措施：韩国房价的急涨使三名高官—韩国建设部长和两位总统助理请辞。韩国更计划除了此前宣布的2007到2010年期间每年在首尔兴建30.3万套住宅外，再额外建造2.5万套住宅，增加住房供应。另外，更将加强对购房贷款的监管，并降低非银行金融机构发放住房贷款的最高额度。 俄罗斯房价一年内涨了64％
　　现象：俄罗斯官方机构发布的数据显示，莫斯科房地产价格8月份再创新高，每平方米售价达到3770美元，这一数字甚至超过俄罗斯去年的人均收入(3600美元)。此外，莫斯科的公寓楼价格从今年年初以来上涨了64%。如今，莫斯科许多地方都能见到吊车和施工景象，街头巷尾常有人谈论一些新开发的房地产项目和郊外别墅如何高档、舒适，排长队买房的现象也多了起来。 原因：首先，人们感到“俄罗斯富了，俄罗斯人有钱了”，外来资金涌入“炒房”。其二，富人“扎堆儿”，需求大于供给。住宅70%的购买者并非是莫斯科居民。莫斯科不仅集中了俄所有的亿万富豪，还有不计其数的千万富翁和很多本国和外国大企业、公司的老板几乎都选择莫斯科。莫10大楼盘中，位居榜首的公寓每平方米税前均价为2.2万美元，最便宜的一套住房也要660万美元。今年莫斯科计划开发住宅470万平方米,实际需求是这个数字的1倍。 稳定房价措施：俄罗斯总统普京最近提出了“让民众买得起房”的计划。另外，检察官们认为房价“明显过高”，怀疑开发商联手操控市场价格。俄罗斯联邦总检察长尤里·柴卡已委托联邦反垄断局对莫斯科和圣彼得堡等大城市的高房价展开调查。 英国：房价十年涨了近三倍 现象：英国哈利法克斯银行10月发表报告称，英国房价近年增长迅速，目前的平均房价比十年前涨了近三倍，从当年的6.2万英镑增至今天的17.9万英镑。英国的平均房价1996年2月份以来增长了187%，而大伦敦地区的平均房价则增长了240%。英国西南部康沃尔郡的增长率则达到274%，显示该地区发展迅速。 原因：统计报告指出，十年以来英国经济持续发展，失业率不断下降，通货膨胀和利率都维持在较低水平，因此房价才有机会攀高。但中国人的平均工资只增长了54%。 稳定房价措施：英国央行提高基准利率；对第二套房屋购买者征收“影响税”；而且银行还对房贷进行严格控制。