房贷可负担贷款调整计划

2008年，为了应对和减缓“法拍屋危机”（foreclosure crisis），国会通过了《经济稳定紧急法案》，在全国范围内推行“房贷可负担贷款调整”计划（The Home Affordable Modification Program）。此项计划旨在帮助有经济困难的房贷屋主，通过下调月度付款和利息的方式，减轻房贷屋主的经济压力。


一旦申请获批，只要屋主在三个月的试用期之内按时履行了义务，就能得到全面的贷款调整。在前五年里，调整包括：

1.付款下调至借款者总收入的31%；
2.利率下调，而且持平；
3.部分本金延缓支付，利息免除，以及；
4.少量本金在每年按时付款时免除。
在这五年之后，利率和本金的支付按照预订数额提升。在次阶段，预计借款者的经济状况会有所改善，或者房屋价格提升，以便可以高价出售或重新贷款。

这项计划一视同仁、形式统一，这也是它最吸引人的优点之一。在参与计划的贷款机构面前，全国所有的借款者都一视同仁；此外，所有贷款调整的形式必须一致。有了这两个特色，就能确保让每个申请者都能满意。


对于其他种类的贷款调整计划，比如贷款机构的内部调整，借款者一般分辨不出贷款协议的利弊。这种贷款调整合同对屋主极其不利：合同中可能包含难于辨认的欺骗性条款；或者由于贷款机构单方面行事，贷款调整的过程缺乏双向协商，屋主们有可能被迫同意一些明显对自己不利的条款。此外，申请者对特定贷款机构的内部指引一无所知，他们也可能不清楚内部贷款调整的申请条件。


不过这项计划远非完美，它受到来自两方面的打击：一方面，它的审批要求和申请程序繁琐冗长；另一方面，参与计划的贷款机构并不十分配合。尽管该计划自启动以来曾经改进过，但由于它众所周知的缺陷以及公众对其反应冷淡，在2012年年底计划到期后，它不太可能会被延续执行。


尽管计划存在一些不足，可是当它运作起来的时候，对需要帮助的人而言效果极好。所有有经济困难的屋主们都应该尽快递交申请，交易不存在风险，也没有申请费，而且这项计划很快就要终止了。申请计划的初级资格标准如下：

1.投资者必须参加此项计划；
2.借款者必须违约或者处于随时可能违约的危险之中；
3.相关财产必须为借款者的主要住所；
4.按揭贷款必须始于2009年1月1日之前；
5.按揭贷款的偿付金额必须比借款者收入高出31%，以及；
6.按揭贷款必须为第一抵押权（first mortgage），且未偿还的本金必须少于729,750.00美元。
另外，借款人在三个月的试用期内必须按时支付所有试用期（trial period）款项，否则无法得到全面的贷款调整，而且该借款者不能再次申请这项计划。

最后，还必须满足一些非明文规定的要求。一般而言，一个借款者的收入不能过低或过高：收入过低有不具备经济承受能力的风险，收入过高说明处境尚未十分窘困，不能满足计划的初衷。受其他复杂因素影响，贷款和物业价值的比率（LTV）也必须在特定区间之内。

如果借款者的申请被否绝，贷款机构需要告知借款者否绝背后的原因。如果借款者认为这个决定有错，可以上诉。不过在实践中，这个上诉机制也存在问题。我所一位律师曾上诉并获胜，之后贷款机构再次犯错，导致借款者的申请再次被否决。尽管我们赢得了对第一次否决的上诉，我们被禁止对第二次否决提起上诉。

尽管这个计划并非完美，我们想传递给你的还是同一个信息：如果你有需要，一定要申请。如果你在申请过程中需要帮助，或者你仅仅想更多了解此项计划以及相关问题，请联络我们。