止赎潮

猖獗的“止赎”

对房地产来说，foreclosure指的是这样一个过程：如果房主在一定时间内无法按时付出每月的贷款额，房屋将被贷款公司没收，然后通过拍卖公司或房地产公司上市出售。当然，这样的房子的售价要比市价更低一些。

就在美国房地产业开始显露稳定迹象之，美国却随时可能爆发新一波的房屋止赎潮，这势必对更多家庭、社区和依然脆弱的经济构成新的打击。

美止赎房屋大拍卖 2500美元搞“订”

由于失业率窜升及房价持续下跌，美国今年房贷违约案例也暴涨至新高。许多银行早前参与了奥巴马政府的住宅稳定计划,暂缓对不良房贷执行止赎行动。如今，这些因政府规定或自我约束而延后的止赎程序已无法再拖延下去。许多大型放贷机构已表明,它们可能加速清除累积的不良房贷。

全美最大的房贷银行美国银行(BoA)并未透露可能止赎的房屋数量，但表示曾按政府的住宅稳定计划,放宽超过4万5000个贷款者的摊还条件。美银发言人弗拉姆说，公司预计每月的止赎屋数量会“缓慢增加”，最终可能达到比正常数量高出30%的水平。

根据穆迪经济网的统计，全美第一季有180万个屋主逾期60天至90天未缴房贷，比上一季增加15%。房贷已经违约的屋主也激增到84万4000个。

美国财政部长盖特纳的资深顾问惠勒说,政府的住宅稳定计划至今已帮助了逾24万个面对压力的贷款者降低每月分期付款，避免他们失去房子。尽管政府已不可能实施另一轮延缓止赎不良房贷的措施,但财政部将密切关注进入市场的止赎屋数量。

全美房屋市场正趋向稳定,主要原因是市场出现大量的廉价止赎屋、政府提供诸多奖励计划刺激买气,以及房贷利率持续偏低。由于房屋供需逐渐趋向平衡,因此房价下跌速度已放缓,一些社区的房价甚至开始上扬。

止赎潮

这一波的止赎浪潮有多汹涌，目前仍不明朗。部分原因是这一轮止赎浪潮可能会卷入，许多优质贷款者和持有浮动利率抵押贷款的屋主。

摩根大通银行发言人凯利说，止赎屋数量即将攀升是必然的。摩根大通去年底主动停止8万个房贷违约客户的止赎程序,如今这些程序即将恢复。

然而,新一波的止赎屋将压抑房屋价值,让更多屋主的房子变成“溺水屋”,也就是房贷债务超过住宅价值。穆迪经济网的赞迪估计,全美有1540万个屋主拥有溺水屋,约占所有抵押贷款房屋的五分之一。

报道说,目前的消费者信心已十分低落,另一波的房地产市场波动势必让低迷的消费支出欲振乏力。此外,美国6月份的失业率已升到9.5%,接下来预计还会升至10%以上,房贷违约情况肯定会进一步恶化。

美国政府力图防范止赎潮

华尔街的历史经验表明，对控制房屋止赎效果最佳的政策往往也能对饱受打击的抵押贷款支持证券市场构成有力提振。 美国政界高层希望采取更加有力的措施抑制止赎现象发生。不过从目前的情况来看，市场对美国政府这项计划的响应程度并不是很高。这些措施无法同时吸引借款人和抵押贷款资产持有者（银行或持有个人贷款担保债券的投资者）。　　

新提出加大政策力度倡议的官员是美国联邦储备委员会(Federal Reserve, 简称Fed)主席本?贝南克(Ben Bernanke)。贝南克上周称，政府计划大量收购已经违约和面临违约风险的抵押贷款，并通过再融资使业主获得他们有能力偿还的贷款。他表示，此项计划将为市场带来希望。

美国政府已通过“业主希望计划”(Hope For Homeowners, 简称H4H)推行了这类措施，但收效甚微，部分原因在于，如果按照该计划出售贷款，投资者将蒙受巨大损失。H4H将再融资贷款的价值削减至物业的现价。 而另一方面，那些不会导致未清偿债务价值大幅缩水的计划，如美国联邦存款保险公司(Federal Deposit Insurance Corp., 简称FDIC)的方案则可能令借款人望而却步。 　　

这类措施将使纳税人蒙受损失，但政府可以制定补充条款，例如，如果住房出售价格高于新贷款价值，则对增值部分进行分成。 加大H4H方案的力度存在政治风险，其中最大的风险是，那些无法从此项方案中获益的纳税人可能不愿支持该方案。另一个棘手问题是如何对待那些有能力清偿贷款，但为降低本金而有意违约的借款人。

要迅速抑制止赎，政府有必要对存在违约风险的抵押贷款进行管理。这意味着政府应持有个人贷款，而持有个人贷款的最快途径是以华尔街乐意接受的价格收购这类贷款。

美国房屋止赎案例数量已经飙升至历史纪录最高水平。对止赎活动的暂时冻结已于3月结束。住房抵押贷款机构预计将迅速采取行动，清理在止赎暂停期间积压的大量严重拖欠贷款案例，使其重新进入止赎程序。就在美国房地产市场开始呈现稳定迹象之时，另一波止赎潮正在伺机而起，可能最早于这个夏季出现，从而给居民家庭、社区以及仍然处于困境的国家经济造成新的惩罚。奥巴马政府3月初推出修改贷款条件并为再融资松绑的计划，由于实施时间不够长，未能大幅降低止赎规模。RealtyTrac预测，今年止赎件数约为400万，令大约310万家庭受到影响。去年约240万家庭的房屋被止赎，案例件数为创纪录的310万件。

《投资止赎房产赚大钱》

止赎申请则是按揭权人行使其止赎权的手段，一般是向法院进行申请，从而使按揭人丧失其抵押品赎回权。

止赎的含义是剥夺按揭人还赎的权利而按揭权人成为被按揭房地产的最终所有人。

止赎权，也称“丧失抵押品赎回权”，是按揭权人必须通过向法院申请，经法院判令才能行使的权利，我们在新闻里有时也会看到一栋栋小楼前竖立着写着Foreclosure的牌子。

止赎数据：
抵押贷款银行家协会的最新数据显示，截至2009年6月底，已有400多万美国住房所有人推迟了抵押贷款的支付，或面临丧失抵押品赎回权（止赎权），约占持有抵押贷款住房所有人总数的9%。