反抵押贷款

　反抵押贷款(RAMS，Reverse Annuity Mortgages)，又称逆向年金抵押贷款，是指借款人将个人拥有的不动产抵押给银行、房地产抵押贷款公司等储蓄类金融机构，以获得一系列的月付款，至贷款期末以大额现金偿还的贷款。
　　这种贷款是为拥有不动产，同时基本没有或少有债务的老人设计的，一般期限固定，为借款人在一定时间内(通常为10年)提供金额固定的付款。如果10年内该项房产被出售或房产所有人去世，则用房产的销售收入来偿还贷款；如果10年后房产的所有人依然健在，贷款则需予以偿还。
　　为了消除寿命风险，银行在每月支付额中取出一部分交于人寿保险公司，购买递延人寿保险金，在贷款期限到期时由人寿保险公司支付借款人贷款，直到贷款人死亡，房产才被变卖支付贷款。反抵押贷款不具有追索性，当出售住房所得的资金不足以弥补贷款本金和利息总额时，银行不能向借款人或其后代追索余额。
　　美国的反抵押贷款
　　在美国，有相当多的辛苦一生挣钱买下住房的居民，虽已付清购房的抵押分期付款，房子的价值也比原先买价增加，但高昂的医疗费用和财产税等使他们有限的固定工资收入入不敷出，他们往往成为“房子富翁，现金穷人”，有的不得不濒临卖掉房子的命运。然而，金融界为这些居民提供了一种新的生计——反抵押贷款。
　　反抵押贷款是给房主每月一笔固定的贷款，房主继续获得居住权并负责维护。这种月固定贷款一直延续到房主去世。当房主去世后，由财产出售所得还清贷款本息。反抵押贷款与常规的产权房产贷款不同之处是，后者是给房主一大笔钱，然后按月分期偿还。而反抵押贷款是平均每月给房主一笔钱，而还本付息则是借款人去世后留给财产律师去处理的事，加上由于是贷款，又可免税。另外，在任何情况下，全部房产在名义上都属于房主所有，因而只有当房子出卖时，才会产生不动产转移税。这些，给购房人带来了心理负担减轻的感受和好处。反抵押贷款是的80年代中期新泽西州劳瑞山的一家银行创立的，如今，反抵押贷款在美国日趋兴旺。进入 90年代，这家银行已有4000多个反抵押贷款客户。平均每户得到每月800美元的贷款。1989又有两家银行安排了800个新反抵押贷款客户。为了鼓励更多的银行和信用机构为居民提供反抵扦贷款，美国联邦住房和城市发展部同意在全国范围内为银行提供的2500户小额反抵押贷款客户保险。
　　通常，银行每月付给房主的贷款额取决的因素有：借款人年龄(通常62岁或以上)；生命期望值；房产现在价值；预计房主去世时房产的价值；房主希望放弃的房子产权份额。反抵押贷款的收入比一般抵押贷款收入稍高一点，银行的总目标是以11．5％的利息收回贷款。实际上，反抵押贷款有一种赌博的性质，就是说，在房主倘若比预期的寿命活得长，或房产并不像预计的那样升值的情况下，实际回收的贷款利息就低于ll.5％，甚至连本金都收不回来；相反；银行则将得到额外收入。银行在房子卖掉以后除了得到本金和利息，还将得到房产升值属银行产权的应得部分。
　　但是，对待这种反抵押贷款也得慎重行事，假若中途毁约、提前出售房产的话，将受到比其他贷款都要重的惩罚，房主不但要付清已借贷款的全部利息，而且还被罚款，在房产的产权全是银行的情况下，贷款期内房产升值的全部金额将都归银行所有。另外，房主最好以保留一部分房产权为宜，这样还可在应付突然的医疗费用支出等时另外借钱。